Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca läuft in fünf klar getrennten Phasen ab: Besichtigung, Reservierung, Arras-Vertrag (Anzahlung), Due Diligence durch deinen Anwalt, und schließlich die Escritura beim Notar. Zwischen erster Besichtigung und Schlüsselübergabe vergehen typischerweise sechs bis zwölf Wochen — vorausgesetzt, alles läuft glatt.
Das deutsche Verfahren mit einem einzigen Notartermin gibt es hier nicht. Stattdessen ist der Kauf in Spanien ein Stufenprozess, bei dem du in jeder Phase Geld bewegst und neue Verpflichtungen eingehst. Wer das nicht versteht, unterschreibt im falschen Moment das Falsche.
Im Südosten Mallorcas, wo wir seit 2010 in Ses Salines arbeiten, sehen wir täglich, wie deutsche Käufer den Ablauf falsch einschätzen — meistens, weil sie ihn aus deutscher Logik ableiten. Hier ist die ehrliche Übersicht.
Phase 1: Besichtigung und Bauchgefühl
Klingt banal, ist aber der häufigste Fehler: Deutsche Käufer reisen oft mit einer Liste von zwanzig Objekten an, die sie online auf Portalen gespeichert haben. In der Realität sind die Hälfte davon entweder schon verkauft, falsch beschrieben oder liegen ganz woanders, als sie dachten. Plane mindestens drei bis vier Tage vor Ort ein und arbeite mit jemandem, der die Region kennt.
Was viele nicht wissen: In Spanien gibt es kein zentrales MLS-System wie in den USA. Jede Agentur hat ihren eigenen Bestand, und Exklusivverträge sind die Ausnahme. Das bedeutet, du kannst dasselbe Haus über drei verschiedene Agenturen angeboten bekommen — manchmal zu unterschiedlichen Preisen.
Phase 2: Die Reservierung
Hat dir ein Objekt gefallen, machst du ein verbindliches Angebot. Wird es akzeptiert, folgt die Reservierung: ein Vertrag, der das Objekt für dich vom Markt nimmt — typischerweise für zwei bis vier Wochen. Du zahlst dafür eine Reservierungsgebühr, in der Regel zwischen 3.000 und 10.000 Euro, die später auf den Kaufpreis angerechnet wird.
In dieser Phase beginnt dein Anwalt mit der ersten Prüfung. Wichtig: Trittst du jetzt ohne triftigen Grund zurück, ist die Reservierungsgebühr in der Regel verloren. Das ist kein Detail — das ist der Moment, in dem es ernst wird.
Phase 3: Der Arras-Vertrag
Etwa zwei bis vier Wochen nach der Reservierung folgt der Contrato de Arras, der private Kaufvorvertrag. Hier zahlst du üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises an. Ab diesem Moment ist der Kauf praktisch besiegelt: Springst du als Käufer ab, verlierst du die zehn Prozent. Springt der Verkäufer ab, muss er dir das Doppelte zurückzahlen.
Mal ehrlich: Wer den Arras-Vertrag unterschreibt, ohne dass sein Anwalt vorher die Nota Simple, den Katastereintrag und den Energieausweis geprüft hat, geht ein hohes Risiko ein. Genau deshalb ist die Due Diligence in den Wochen davor so wichtig.
Phase 4: Due Diligence und letzte Vorbereitung
Zwischen Arras und Escritura liegen meist vier bis acht Wochen. Dein Anwalt prüft in dieser Zeit Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Hypotheken, urbanistische Situation und — bei Fincas besonders wichtig — ob das, was im Grundbuch steht, mit dem übereinstimmt, was tatsächlich auf dem Grundstück existiert. Aus unserer Erfahrung im Südosten: Bei Landimmobilien stimmen Realität und Papier fast nie zu hundert Prozent überein. Das ist normal, aber dein Anwalt muss die Abweichungen kennen und einordnen.
Parallel kümmerst du dich um die NIE (falls noch nicht vorhanden), das spanische Bankkonto und — falls relevant — die Finanzierung. Deutsche Käufer kommen meistens mit einer in Deutschland zugesagten Finanzierung an. Spanische Banken geben Nicht-Residenten typischerweise weniger und zu schlechteren Konditionen.
Phase 5: Die Escritura beim Notar
Der große Tag. Du, der Verkäufer, beide Anwälte (oder Vertreter mit Vollmacht) und der Notar treffen sich. Der Notar liest die Urkunde vor, du überreichst einen Bankscheck über den Restbetrag, der Verkäufer übergibt die Schlüssel. Ab diesem Moment gehört dir das Haus — auch wenn die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) noch ein paar Wochen dauert.
Was viele Deutsche nicht erwarten: Der spanische Notar prüft die Verträge nicht inhaltlich wie ein deutscher Notar. Er beurkundet, dass beide Parteien anwesend sind, geschäftsfähig sind und unterschrieben haben. Die rechtliche Prüfung war Aufgabe deines Anwalts in den Wochen davor. Wer diesen Unterschied nicht versteht, geht mit falschen Erwartungen in den Termin.
Wie lange dauert das alles wirklich?
In der Praxis sehen wir bei unseren Kunden im Südosten meistens diesen Rhythmus: Reservierung in Woche 1, Arras in Woche 3 bis 4, Escritura in Woche 8 bis 12. Schneller geht es selten — und wenn ein Verkäufer es schneller will, ist oft etwas faul. Langsamer ist möglich, wird aber von lokalen Verkäufern selten geduldet. Sie warten in der Regel nicht länger als drei Monate auf einen Käufer.
Die häufigsten Fehler deutscher Käufer
Erstens: Reservierung unterschreiben, bevor der Anwalt überhaupt eingebunden ist. Zweitens: Annehmen, dass der Notar prüft, ob der Kaufpreis fair ist (tut er nicht). Drittens: Vergessen, dass die Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis anfallen — und zwar nicht zu knapp. Viertens: Den Zeitplan unterschätzen und Flüge so buchen, dass am Tag X alles erledigt sein muss.
Hast du Fragen zum Ablauf oder bist du gerade in einer dieser Phasen und unsicher? Schreib uns — wir leben hier, sind seit zwanzig Jahren im Geschäft und sagen dir ehrlich, was als Nächstes kommt.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.