Ja, das Vorkaufsrecht (Derecho de Tanteo y Retracto) für angrenzende Grundstückseigentümer existiert im spanischen Recht bei ländlichem Boden — aber in der Praxis ist es in den allermeisten Fällen kein Problem.
Das Thema taucht bei deutschen Käufern regelmäßig auf, meistens weil sie es aus dem deutschen Recht kennen und sich Sorgen machen, dass ein Nachbar den Kauf ihrer Traumfinca im letzten Moment blockieren könnte. Die kurze Beruhigung: In 20 Jahren Immobiliengeschäft im Südosten Mallorcas haben wir das exakt null Mal erlebt.
Was ist das Vorkaufsrecht bei ländlichem Boden?
Das spanische Landpachtgesetz (Ley de Arrendamientos Rústicos) und die Agrargesetzgebung sehen vor, dass unter bestimmten Umständen der Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstücks oder der direkte Nachbar ein Vorkaufsrecht geltend machen kann. Das bedeutet: Der Nachbar oder Pächter hat das Recht, das Grundstück zu den gleichen Bedingungen zu kaufen, die der Verkäufer mit dir vereinbart hat.
Das klingt dramatisch. In der Praxis gibt es aber mehrere wichtige Einschränkungen:
Erstens: Das Vorkaufsrecht gilt nur bei bestimmten Konstellationen — vor allem wenn es einen aktiven Pachtvertrag gibt oder wenn das Nachbargrundstück die gleiche landwirtschaftliche Nutzung hat. Bei den meisten Fincas, die als Wohnimmobilien verkauft werden, ist das nicht der Fall.
Zweitens: Der Berechtigte muss sein Vorkaufsrecht innerhalb einer bestimmten Frist ausüben. Wenn er es nicht tut, verfällt es.
Drittens: Der Notar prüft bei der Beurkundung, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob es ordnungsgemäß ausgeübt oder nicht ausgeübt wurde. Das gehört zum Standardprozess.
Warum es in der Praxis fast nie vorkommt
In der Zone Ses Salines, Santanyí und Campos verkaufen wir seit über 15 Jahren Fincas. Der Grund, warum das Vorkaufsrecht hier praktisch keine Rolle spielt, ist simpel: Die Nachbarn wollen das Grundstück in der Regel nicht kaufen. Die Preise für Fincas im Südosten liegen mittlerweile bei Beträgen, die lokale Landwirte nicht aufbringen können und wollen. Und ein Nachbar, der das Vorkaufsrecht ausübt, muss exakt den gleichen Preis zahlen — er bekommt keinen Rabatt.
Was gelegentlich vorkommt: Der Notar verlangt, dass die angrenzenden Eigentümer benachrichtigt werden und schriftlich bestätigen, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichten. Das ist ein formaler Schritt, der ein paar Tage dauert, aber den Kaufprozess nicht substanziell verzögert.
Wann du trotzdem aufpassen solltest
Es gibt eine Situation, in der das Thema relevant werden kann: Wenn das Grundstück aktuell verpachtet ist. In der Zone südlich gibt es Fincas, deren Böden an lokale Landwirte verpachtet sind — für Mandelernte, Getreide oder Schafzucht. Wenn ein aktiver Pachtvertrag besteht, hat der Pächter ein stärkeres Vorkaufsrecht als ein einfacher Nachbar. Das muss dein Anwalt VOR der Reservierung prüfen.
Was dein Anwalt prüfen sollte
— Bestehen aktive Pachtverträge auf dem Grundstück?
— Sind die angrenzenden Grundstücke landwirtschaftlich genutzt?
— Hat der Notar die Benachrichtigung der Vorkaufsberechtigten vorbereitet?
Das sind Standardfragen, die jeder Immobilienanwalt im Schlaf beantworten kann. Kein Grund zur Sorge — aber ein Grund, einen guten Anwalt zu haben.
Du hast Fragen zum Kaufprozess einer Finca im Südosten? Schreib uns — wir begleiten dich durch jeden Schritt.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
