Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nicht-Residenten passiert beim Notartermin etwas, das viele überrascht: Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und überweist diesen Betrag direkt an die spanische Steuerbehörde. Nicht der Verkäufer, sondern der Käufer ist hier in der Pflicht. Und der Verkäufer erhält zunächst 3 % weniger, als vereinbart.
Das klingt ungewöhnlich — und ist es auch, aus deutscher Perspektive. Aber es hat einen klaren Grund: Der spanische Staat will sicherstellen, dass Nicht-Residenten, die Gewinne in Spanien machen und dann das Land verlassen, tatsächlich Steuer zahlen. Der 3-Prozent-Einbehalt ist eine Sicherheitsleistung, keine endgültige Steuer.
Wie funktioniert das genau?
Am Tag des Notartermins überweist der Käufer 3 % des vereinbarten Kaufpreises an die Agencia Tributaria — und zwar innerhalb einer gesetzlichen Frist nach dem Verkauf. Der Verkäufer erhält entsprechend nur 97 % des Kaufpreises direkt ausgezahlt. Der zurückgehaltene Betrag dient als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers.
Nach dem Verkauf muss der Nicht-Resident-Verkäufer seine tatsächliche Steuer berechnen und erklären. Wenn die tatsächliche Steuerlast auf den Gewinn niedriger ist als die einbehaltenen 3 % (oder wenn gar kein Gewinn erzielt wurde), hat der Verkäufer Anspruch auf Rückerstattung des Differenzbetrags.
Was bedeutet das in der Praxis?
Bei einem Verkauf für 2 Millionen Euro werden 60.000 Euro direkt einbehalten. Diese 60.000 Euro liegen bei der Steuerbehörde, bis der Verkäufer seine Steuererklärung eingereicht und der Staat den Erstattungsanspruch bearbeitet hat.
Wie lange das dauert: Die Bearbeitungszeit der Agencia Tributaria variiert erheblich. In der Praxis berichten Steuerkanzleien von Wartezeiten zwischen sechs Monaten und mehreren Jahren für die Rückerstattung. Das ist für den Verkäufer relevant, weil er de facto gebundenes Kapital hat, das er nicht sofort reinvestieren kann.
Wer ist Nicht-Resident im steuerlichen Sinn?
Für die 3-Prozent-Regel gilt: Wer zum Zeitpunkt des Verkaufs steuerlich kein Resident in Spanien ist — also seinen steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien hat — ist Nicht-Resident und unterliegt dem Einbehalt. Das ist für die meisten deutschen Käufer, die ihre Finca als Zweitwohnsitz nutzen und steuerlich in Deutschland ansässig bleiben, der Normalfall.
Kann der Einbehalt vermieden werden?
Grundsätzlich nein — der Einbehalt ist gesetzlich vorgeschrieben. Was optimiert werden kann, ist die anschließende Steuerberechnung, um die Rückerstattung so schnell und vollständig wie möglich zu erhalten. Das erfordert eine sorgfältige Dokumentation aller abzugsfähigen Kosten und eine zeitnahe Einreichung der Steuererklärung nach dem Verkauf.
Wer plant, auf Mallorca zu verkaufen, sollte die 3-Prozent-Einbehalt in seiner Liquiditätsplanung von Anfang an berücksichtigen — nicht als endgültige Steuer, sondern als temporär gebundenes Kapital.
Du planst einen Verkauf und willst wissen, wie die Steuererklärung nach dem Einbehalt läuft? Schreib uns — wir verbinden dich mit Steuerberatern, die diese Situation regelmäßig begleiten.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
