Wenn du ein Apartment, ein Reihenhaus oder ein Dorfhaus mit gemeinsamen Elementen kaufst, bist du automatisch Teil einer Comunidad de Propietarios — der spanischen Eigentümergemeinschaft. Die Regeln sind ähnlich wie in Deutschland, aber die Praxis ist oft chaotischer.
Bei einer freistehenden Finca auf dem Land gibt es keine Eigentümergemeinschaft — du bist allein zuständig. Aber bei Apartments in der Colonia de Sant Jordi, bei Reihenhäusern in Cala d’Or oder bei Dorfhäusern mit geteiltem Innenhof in Santanyí ist die Comunidad ein Thema, das du vor dem Kauf verstehen musst.
Was die Comunidad de Propietarios ist
Die Comunidad ist die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Gebäudes oder einer Wohnanlage. Sie verwaltet die gemeinsamen Elemente: Treppenhaus, Fassade, Dach, Aufzug, Gemeinschaftspool, Garten, Parkplätze. Jeder Eigentümer zahlt monatliche Gemeinschaftsgebühren (Cuota) und hat Stimmrecht bei der jährlichen Eigentümerversammlung (Junta).
Die Höhe der Cuota hängt von der Größe deiner Wohnung im Verhältnis zum Gesamtgebäude ab (Cuota de Participación) und vom Umfang der gemeinschaftlichen Einrichtungen. Ein Apartment in einer kleinen Wohnanlage ohne Pool zahlt deutlich weniger als eines in einer großen Anlage mit Pool, Garten und Sicherheitspersonal.
Was du vor dem Kauf prüfen musst
Dein Anwalt sollte vor dem Kauf folgende Dokumente anfordern und prüfen:
Die Actas (Protokolle) der letzten Eigentümerversammlungen. Dort steht, welche Entscheidungen getroffen wurden, ob es laufende Rechtsstreitigkeiten gibt und ob größere Investitionen geplant sind (neue Fassade, Aufzug, Poolreparatur). Eine geplante Sonderumlage von 20.000 Euro, die du nach dem Kauf mitfinanzieren musst, steht in diesen Protokollen.
Das Certificado de Deudas — eine Bescheinigung, dass der Vorbesitzer keine offenen Gemeinschaftsschulden hat. In Spanien gilt: Schulden bei der Comunidad haften am Objekt, nicht an der Person. Wenn der Vorbesitzer zwei Jahre lang nicht gezahlt hat, erbst du seine Schulden. Das ist einer der häufigsten Fehler, den Käufer machen — und einer der teuersten.
Die Estatutos (Satzung) der Gemeinschaft. Dort steht, was erlaubt ist und was nicht: Darf ich auf dem Balkon grillen? Darf ich die Fassade ändern? Sind Haustiere erlaubt? Gibt es Einschränkungen für Kurzzeitvermietung?
Wie die Verwaltung funktioniert
Die meisten Comunidades werden von einem professionellen Administrador (Verwalter) geführt. Er sammelt die Cuotas ein, organisiert Reparaturen, bereitet die Junta vor und wickelt die Buchhaltung ab. Die Kosten für den Administrador sind in der Cuota enthalten.
Die Junta findet einmal jährlich statt — in der Regel auf Spanisch. Als Nicht-Resident, der vielleicht nicht einmal auf der Insel ist, wenn die Versammlung stattfindet, kannst du eine Vollmacht (Delegación de Voto) an jemanden geben, der für dich abstimmt. Manche Comunidades erlauben inzwischen auch eine Teilnahme per Videoanruf.
Typische Probleme bei Comunidades im Südosten
Kleine Comunidades — etwa ein Gebäude mit vier Apartments — haben oft keinen professionellen Verwalter. Die Eigentümer verwalten sich selbst, was bei gutem Willen funktioniert, aber bei Konflikten schnell eskaliert. Wer zahlt die Dachreparatur? Wer ist für den Wasserschaden im Erdgeschoss verantwortlich? Ohne klare Verwaltung werden solche Fragen zu Rechtsstreitigkeiten.
Ältere Wohnanlagen in der Colonia de Sant Jordi oder Cala d’Or haben manchmal einen Renovierungsstau — Fassade, Rohre, Elektrik. Die Sanierung wird seit Jahren aufgeschoben, weil manche Eigentümer nicht zahlen wollen. Wenn du in so eine Anlage kaufst, wirst du Teil dieses Problems.
Was wir empfehlen
Unterschätze die Comunidad nicht. Die monatliche Cuota sieht auf dem Papier niedrig aus — aber geplante Sonderumlagen, offene Schulden des Vorbesitzers und anstehende Sanierungen können den Kaufpreis relativieren. Lass deinen Anwalt alles prüfen, bevor du unterschreibst.
Du interessierst dich für ein Apartment oder Reihenhaus im Südosten? Schreib uns — wir prüfen die Comunidad, bevor du den ersten Besichtigungstermin machst.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
