Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht. Aber einen Immobilienkauf auf Mallorca ohne Anwalt abzuwickeln ist, als würdest du ohne Helm Motorrad fahren — es geht, bis es schiefgeht.
In Deutschland übernimmt der Notar die gesamte rechtliche Absicherung des Kaufs. Er prüft das Grundbuch, klärt Belastungen, berät beide Seiten neutral. In Spanien ist das fundamental anders: Der Notar beurkundet. Er prüft nicht. Er berät nicht. Er stellt fest, dass beide Parteien unterschrieben haben — und das war’s.
Das bedeutet: Alles, was in Deutschland der Notar für dich erledigt, musst du in Spanien selbst organisieren — oder dein Anwalt tut es.
Was dein Anwalt vor dem Kauf prüfen sollte
Die Nota Simple: ein Auszug aus dem Grundbuch, der zeigt, wer der aktuelle Eigentümer ist, welche Belastungen auf der Immobilie liegen und ob es Einschränkungen gibt.
Den Abgleich zwischen Grundbuch und Kataster: In Spanien — und besonders bei Fincas im Südosten — stimmen die eingetragenen Quadratmeter oft nicht mit der Realität überein. Das ist kein Betrug, sondern historisch gewachsene Ungenauigkeit. Aber du musst wissen, was du kaufst.
Die urbanistische Situation: Ist das Gebäude legal? Gibt es eine Cédula de Habitabilidad? Gibt es offene Bußgeldverfahren? Steht ein Teil des Gebäudes auf geschütztem Boden? All das prüft kein Notar und kein Makler — das macht dein Anwalt.
Schulden des Verkäufers: Ausstehende IBI-Zahlungen, Gemeindegebühren, Gemeinschaftsschulden. Schulden, die auf der Immobilie lasten, werden im schlimmsten Fall an dich als neuen Eigentümer weitergegeben.
Was ein Anwalt kostet
Die Honorare sind nicht einheitlich geregelt. Die meisten Immobilienanwälte auf Mallorca berechnen ein Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer, mit einem Mindesthonorar. Das klingt nach einem relevanten Betrag — bis du es mit den Kosten vergleichst, die ein nicht entdecktes Problem nach dem Kauf verursachen kann. Eine nachträgliche Legalisierung von nicht eingetragenen Quadratmetern, ein ungeklärtes Wegerecht oder eine fehlende Baugenehmigung können schnell ein Vielfaches des Anwaltshonorars kosten.
Deutscher Anwalt oder spanischer Anwalt?
Es gibt deutsche Anwälte, die in Spanien zugelassen sind und auf Immobilienrecht spezialisiert. Das kann ein Vorteil sein, weil die Kommunikation einfacher ist. Aber entscheidend ist nicht die Nationalität, sondern die lokale Erfahrung. Ein Anwalt, der in Palma sitzt und normalerweise Scheidungen macht, hilft dir bei einer Finca in Ses Salines weniger als ein spanischer Anwalt, der seit Jahren Finca-Transaktionen in der Zone abwickelt.
Was wir in der Praxis sehen: Die meisten deutschen Käufer suchen sich ihren Anwalt selbst — oft über Google. Das ist ihr gutes Recht. Aber wir empfehlen immer, einen Anwalt zu wählen, der die Zone kennt, nicht nur das Recht. Die balearische Gesetzgebung hat Eigenheiten, die ein Anwalt auf dem Festland nicht unbedingt kennt.
Wann du den Anwalt einschalten solltest
Nicht nach dem Kauf. Nicht während der Verhandlung. Sondern bevor du ein Angebot machst. Der Anwalt sollte die Dokumentation der Immobilie prüfen, bevor du emotional investiert bist und bevor du Geld auf den Tisch legst.
In der Praxis erleben wir immer wieder, dass Käufer erst einen Anwalt einschalten, nachdem sie bereits eine Reservierung gezahlt haben — und dann feststellen, dass es Probleme gibt, die sie vorher hätten sehen können. Das ist keine Ausnahme, sondern ein Muster, das sich leicht vermeiden lässt.
Was wir tun
Wir empfehlen unseren Kunden Anwälte, mit denen wir seit Jahren zusammenarbeiten — aber der Anwalt arbeitet für den Käufer, nicht für uns. Das ist ein wichtiger Unterschied. Dein Anwalt muss deine Interessen vertreten, nicht unsere. Diese Unabhängigkeit ist kein Nachteil für uns — sie ist Teil unseres Versprechens an unsere Kunden.
Du suchst einen Anwalt mit Erfahrung im Südosten Mallorcas? Wir stellen dir gerne den Kontakt her — unverbindlich und ohne Verpflichtung.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
