Die Due Diligence beim Immobilienkauf auf Mallorca ist die rechtliche und technische Tiefenprüfung, die dein Anwalt zwischen Reservierung und Escritura durchführt. Sie deckt auf, ob das, was im Inserat steht, mit dem übereinstimmt, was im Grundbuch, im Kataster, im Bauamt und in der Realität tatsächlich vorhanden ist.
In Spanien gibt es keine zentrale Datenbank, die dir auf Knopfdruck alles über eine Immobilie verrät. Die Information liegt verteilt auf Grundbuchamt, Kataster, Gemeindeverwaltung, Steuerbehörde und manchmal beim Verkäufer selbst. Die Due Diligence ist die Arbeit, all diese Quellen zusammenzubringen und Widersprüche aufzuspüren.
Bei Fincas im Südosten Mallorcas ist sie besonders wichtig — und besonders aufwendig. Aus zwanzig Jahren Erfahrung wissen wir: Die Realität auf einem Landgrundstück stimmt fast nie zu hundert Prozent mit den Papieren überein.
Welche Dokumente prüft dein Anwalt?
Die Liste ist länger, als die meisten denken. Dein Anwalt fordert eine aktuelle Nota Simple aus dem Grundbuch an, die Eigentümer, Belastungen, Hypotheken und Größe des Grundstücks zeigt. Er prüft den Eintrag im Kataster (mit eigener Referenz und eigenen Maßen, die nicht immer mit dem Grundbuch übereinstimmen). Er fordert die Cédula de Habitabilidad an, den Energieausweis, die letzten IBI-Steuerbescheide, die Quittungen für Müllgebühren, die Rechnungen für Wasser und Strom. Und bei Eigentumswohnungen die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über offene Forderungen.
Was bei Fincas zusätzlich geprüft wird
Hier wird es ernst. Bei Landimmobilien kommen mehrere kritische Punkte dazu, die in der Stadt keine Rolle spielen.
Die urbanistische Situation: Welche Bodenklassifizierung hat das Grundstück (SRG, ANEI, ARIP)? Steht es in einem Schutzgebiet? Welche Bauvolumen sind erlaubt? Gibt es ein gültiges Baurechtscertificat?
Die bauliche Legalität: Wurden alle Gebäude auf dem Grundstück mit Genehmigung errichtet? Stimmt die im Grundbuch eingetragene Quadratmeterzahl mit der tatsächlich gebauten überein? Gibt es alte Erweiterungen ohne Papiere? Existiert ein Certificado de Inexistencia de Infracción Urbanística der Gemeinde?
Die Wasser- und Energieversorgung: Ist der Brunnen legal angemeldet? Gibt es einen Stromanschluss ans öffentliche Netz oder wird mit Solar gearbeitet? Existiert eine zugelassene Klärgrube?
Die Zufahrtswege: Verläuft der Zugangsweg über fremdes Land? Gibt es eingetragene Wegerechte? Ist das schriftlich geregelt?
Die häufigsten Funde im Südosten
Aus der Praxis in Ses Salines, Santanyí, Campos und Felanitx sehen wir in fast jeder Due Diligence mindestens eine Abweichung. Typische Beispiele: Im Grundbuch stehen 180 Quadratmeter Wohnfläche, in der Realität sind es 220 — die Differenz ist eine Erweiterung aus den Achtzigerjahren ohne Genehmigung. Oder: Der Brunnen läuft seit dreißig Jahren, ist aber nie offiziell registriert worden. Oder: Der Pool steht da, aber im Bauamt findet sich keine Genehmigung.
Was viele nicht wissen: Nicht jede Abweichung ist ein Dealbreaker. Vieles lässt sich nachträglich legalisieren, anderes wird durch Verjährung praktisch geschützt, manches ist tatsächlich problematisch. Genau das ist der Job deines Anwalts und idealerweise eines lokalen Architekten — die Funde einzuordnen und zu sagen: Das ist okay, das ist heikel, das ist ein Grund zurückzutreten.
Wie lange dauert die Due Diligence?
Bei einer Stadtimmobilie typischerweise zwei bis drei Wochen, bei einer Finca eher drei bis sechs Wochen. Der größte Zeitfresser sind oft die Behörden: Anfragen ans Bauamt zu urbanistischen Bescheinigungen können wochenlang in einer Schublade liegen, und niemand bekommt das schneller, indem er nervt.
Mal ehrlich: Wer am Tag der Reservierung schon weiß, dass er in zwei Wochen zur Escritura möchte, ist entweder unrealistisch oder hat eine Due Diligence, die diesen Namen nicht verdient. Aus der Praxis: Sechs bis acht Wochen Gesamtdauer ab Reservierung sind bei Fincas das ehrliche Minimum.
Was kostet die Due Diligence?
Die Anwaltsgebühren für den gesamten Kaufprozess (inklusive Due Diligence, Vertragsprüfung, Begleitung zur Escritura) liegen meistens zwischen einem und eineinhalb Prozent des Kaufpreises, manchmal als Festpreis ausgehandelt. Bei einer Finca für eine Million sind das also realistisch zehn- bis fünfzehntausend Euro.
Klingt viel, ist aber im Verhältnis zum Risiko absolut angemessen. Wer hier spart, spart am falschen Ende. Die meisten teuren Überraschungen nach dem Kauf hätten durch eine ordentliche Due Diligence verhindert werden können.
Was, wenn die Due Diligence ein Problem aufdeckt?
Das hängt davon ab, ob der Reservierungs- oder Arras-Vertrag eine entsprechende Schutzklausel enthält. Wenn ja, kannst du in der Regel ohne Strafe zurücktreten oder eine Preisreduktion verlangen. Wenn nein, wird es kompliziert — und teuer.
Genau deshalb sagen wir bei Villas y Fincas Mallorca jedem Käufer dasselbe: Erst der Anwalt, dann die Unterschrift. Niemals umgekehrt. Wer einen guten Anwalt vor Ort braucht, dem stellen wir gern den Kontakt aus unserem Netzwerk her — alle deutschsprachig, alle mit jahrelanger Erfahrung in der Region.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.