Der Contrato de Arras ist der private Kaufvorvertrag in Spanien — und der Punkt, ab dem es kein einfaches Zurück mehr gibt. Du zahlst typischerweise zehn Prozent des Kaufpreises, der Verkäufer verpflichtet sich verbindlich zum Verkauf an dich, und beide Seiten sind durch eine harte Vertragsstrafe gebunden: Springst du ab, verlierst du die zehn Prozent. Springt der Verkäufer ab, muss er dir das Doppelte zurückzahlen.
Das ist die spanische Besonderheit, die deutsche Käufer am meisten überrascht. In Deutschland gibt es nichts Vergleichbares zwischen Reservierung und Notartermin. In Spanien aber ist der Arras-Vertrag der eigentliche entscheidende Moment — der Notartermin später ist fast nur noch eine Formalität.
Welche Arten von Arras gibt es?
Der spanische Código Civil kennt drei Formen von Arras, und der Unterschied ist nicht akademisch — er entscheidet, was passiert, wenn etwas schief geht.
Die Arras Penitenciales sind die häufigste Form auf Mallorca: Beide Seiten dürfen vom Vertrag zurücktreten, der Käufer unter Verlust seiner Anzahlung, der Verkäufer unter Zahlung des doppelten Betrags. Die Arras Confirmatorias dagegen erlauben keinen Rücktritt — sie bestätigen den Kauf endgültig, und wer nicht erfüllt, kann verklagt werden. Und die Arras Penales sind eine Mischform mit Vertragsstrafe.
Was viele nicht wissen: Wenn im Vertrag nicht ausdrücklich steht, welche Art von Arras vereinbart wird, gehen spanische Gerichte im Zweifel von Arras Confirmatorias aus — also von der schärfsten Form. Aus zwanzig Jahren Erfahrung wissen wir: Genau dieser Punkt fehlt in schlecht aufgesetzten Verträgen oft. Dein Anwalt muss das prüfen.
Was steht im Arras-Vertrag?
Eine saubere Arras-Urkunde enthält die vollständigen Personalien beider Parteien, eine exakte Beschreibung des Objekts inklusive Grundbuch- und Katasterreferenz, den Kaufpreis, die Höhe der Anzahlung, die Art der Arras (Punkt eins!), die Frist bis zur Escritura, eine Auflistung aller bekannten Belastungen und Schulden, die Verteilung der Kosten und Steuern, die Bedingungen für die Schlüsselübergabe und — sehr wichtig — den Zustand, in dem das Objekt bei Übergabe sein muss.
Bei Fincas im Südosten kommen oft noch Sonderpunkte dazu: Mitverkaufte Möbel, landwirtschaftliche Geräte, Wasserrechte, der Zustand des Pools, eventuelle Reparaturen vor Übergabe.
Wann unterschreibe ich den Arras-Vertrag?
Üblich ist: zwei bis vier Wochen nach dem Reservierungsvertrag. In dieser Zeit muss dein Anwalt die Grundprüfung abgeschlossen haben. Wer den Arras-Vertrag unterschreibt, ohne dass die Nota Simple geprüft wurde, ohne Klarheit über Belastungen, ohne Cédula de Habitabilidad und ohne — bei Fincas — Klärung der urbanistischen Situation, geht ein hohes Risiko ein.
Mal ehrlich: Wir sehen das immer wieder bei Käufern, die ohne Anwalt direkt mit dem Verkäufer verhandelt haben. Sie unterschreiben, zahlen die zehn Prozent, und stellen Wochen später fest, dass die Hälfte des Hauses ohne Genehmigung gebaut wurde. Dann ist das Geld in der Regel weg — denn formal haben sie ja zugestimmt.
Wo wird der Arras-Vertrag unterschrieben?
Im Büro der Agentur, im Büro deines Anwalts oder — seltener — direkt zwischen den Parteien. Ein Notar ist dafür nicht zwingend nötig. Der Vertrag ist auch ohne Notar voll bindend. Manche Käufer wünschen die Unterzeichnung vor einem Notar als zusätzliche Sicherheit; das ist möglich, kostet etwas extra und gibt dir eine notarielle Beglaubigung.
Wie zahle ich die zehn Prozent?
Per Banküberweisung von deinem spanischen Konto auf das Konto des Verkäufers oder auf ein Treuhandkonto. Bargeld in dieser Größenordnung ist in Spanien rechtlich begrenzt — es gibt strikte Obergrenzen für Barzahlungen, die du auf keinen Fall überschreiten solltest, sonst landest du im Visier der Geldwäschebehörden.
Was wir bei Villas y Fincas Mallorca empfehlen: Die Überweisung sollte erst nach Unterzeichnung des Vertrags ausgelöst werden, mit klarem Verwendungszweck und einem schriftlichen Empfangsbestätigung des Verkäufers. Alles dokumentiert, alles transparent.
Was passiert, wenn ich später ein Problem entdecke?
Sobald der Arras-Vertrag unterschrieben ist, sind die Rücktrittsmöglichkeiten stark eingeschränkt. Wenn dein Anwalt nach Unterzeichnung doch noch ein gravierendes Problem entdeckt — eine versteckte Hypothek, eine illegale Erweiterung —, hängt alles davon ab, ob im Vertrag eine Schutzklausel formuliert wurde, die genau diesen Fall abdeckt.
Aus der Praxis im Südosten: Wir bestehen bei jeder Arras darauf, dass eine Klausel drin steht, die den Rücktritt ohne Strafe erlaubt, falls die Due Diligence schwerwiegende Probleme aufdeckt, die der Verkäufer hätte offenlegen müssen. Das ist nicht Standard — das musst du verlangen.
Kann ich vor der Unterzeichnung noch verhandeln?
Ja, und du solltest. Der Arras-Vertrag ist verhandelbar bis zur letzten Sekunde. Klauseln, die dich unfair belasten, können gestrichen oder geändert werden — vorausgesetzt, der Verkäufer ist einverstanden. Genau hier zeigt sich der Unterschied zwischen einem Käufer, der vorbereitet zur Unterzeichnung kommt, und einem, der den Vertrag erst dort zum ersten Mal liest.
Hast du einen Arras-Vertrag vorliegen oder steht eine Unterzeichnung an? Schreib uns — wir können dir sagen, worauf bei deinem konkreten Fall besonders zu achten ist und welche Klauseln du verlangen solltest.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.