Ein verbindliches Angebot für eine Immobilie auf Mallorca machst du in Spanien nicht mündlich, nicht per WhatsApp und nicht «auf Zuruf». Die übliche Form ist eine schriftliche Offerte (Oferta de Compra), die deine Agentur an den Verkäufer übermittelt — mit klarem Preis, klaren Bedingungen und einer Frist für die Antwort.
Der Unterschied zu Deutschland: In Spanien ist eine schriftliche Offerte zwar noch nicht der Vertrag, aber sie wird ernst genommen. Wer dreimal pro Woche Angebote macht und wieder zurückzieht, verbrennt sich schnell die Reputation — und in einer kleinen Region wie dem Südosten Mallorcas spricht sich das schneller herum, als du denkst.
Was gehört in eine Offerte?
Eine saubere schriftliche Offerte enthält den Kaufpreis in Zahlen und Worten, deinen vollen Namen mit Personalausweis- oder Reisepassnummer, das Objekt mit Adresse und Katasternummer, die geplante Zahlungsstruktur (Reservierung, Arras, Restbetrag) und einen Wunschtermin für die Escritura. Dazu eventuelle Vorbehalte: Finanzierung, positive Due Diligence, bestimmte Reparaturen vor Übergabe.
Was viele Deutsche unterschätzen: Vorbehalte sind in Spanien nicht so üblich wie in Deutschland. Ein Verkäufer, der zwischen zwei Angeboten wählt — eines bedingungslos, eines mit Finanzierungsvorbehalt — wird sich fast immer für das bedingungslose entscheiden, selbst wenn es etwas niedriger liegt. Das ist hart, aber es ist die Realität.
Wie viel kann ich verhandeln?
Die ehrliche Antwort: deutlich weniger, als du in Foren liest. Im Südosten Mallorcas, wo wir täglich mit Verkäufern sprechen, sehen wir aktuell typische Verhandlungsspielräume von drei bis acht Prozent — und zwar nur dann, wenn der Preis tatsächlich überhöht angesetzt war. Bei realistisch bepreisten Objekten ist der Spielraum oft null.
Mal ehrlich: Wenn eine Finca seit drei Wochen am Markt ist und du zwanzig Prozent unter dem geforderten Preis bietest, wirst du nicht als clever wahrgenommen, sondern als unseriös. Der Verkäufer wird nicht gegenbieten — er wird einfach nicht mehr antworten. Das passiert häufiger, als die meisten denken.
Wer übermittelt das Angebot?
In der Regel die Agentur, die das Objekt anbietet. Dein Vorteil, wenn du mit einer lokalen Agentur arbeitest: Wir kennen den Verkäufer oft persönlich und wissen, wo seine Schmerzgrenze wirklich liegt — und wo nur taktisches Pokern vorgegaukelt wird. Aus zwanzig Jahren Erfahrung im Südosten wissen wir: Der erfolgreiche Käufer ist selten der mit dem niedrigsten Angebot, sondern der mit dem solidesten Gesamteindruck.
Was passiert nach der Annahme?
Akzeptiert der Verkäufer schriftlich, geht es in den nächsten Tagen zur Reservierung. Zwischen Angebotsannahme und Reservierungsvertrag liegen normalerweise drei bis sieben Tage — genug Zeit, dass dein Anwalt erste Dokumente sichten kann, aber kurz genug, dass der Verkäufer nicht ungeduldig wird.
Eine wichtige Sache, die viele übersehen: Die mündliche oder schriftliche Annahme einer Offerte ist in Spanien rechtlich noch kein bindender Kaufvertrag. Erst der Reservierungsvertrag bindet beide Seiten ernsthaft. Das heißt: Bis dahin kann theoretisch jede Seite noch zurück. In der Praxis tut das niemand — es sei denn, jemand legt ein deutlich besseres Angebot auf den Tisch.
Was passiert bei Ablehnung?
Lehnt der Verkäufer ab, gibt es zwei Möglichkeiten: Er ignoriert dein Angebot komplett (häufig bei zu niedrigen Geboten), oder er macht ein Gegenangebot. Dann beginnt eine Verhandlungsrunde, die je nach Charakter des Verkäufers ein paar Tage oder ein paar Wochen dauern kann.
Was wir bei deutschen Käufern oft sehen: Sie wollen die Verhandlung wie in Deutschland in einem strukturierten Hin-und-Her führen. Mallorquinische Verkäufer ticken anders. Sie sagen «ja», «nein» oder gar nichts — selten gibt es lange Mails mit Begründungen. Wer das nicht versteht, fühlt sich schnell vor den Kopf gestoßen, dabei ist es einfach die hiesige Art.
Ein Tipp aus der Praxis
Wenn du wirklich an einem Objekt interessiert bist und es nicht der einzige Interessent ist, hilft Tempo mehr als Taktik. Ein Verkäufer, der zwischen einem Käufer wählt, der «in vierzehn Tagen mit seinem Anwalt durchgesprochen hat» und einem, der «morgen zur Reservierung bereit ist», entscheidet sich praktisch immer für Tempo — selbst wenn der schnellere Käufer einen Tausender weniger bietet.
Hast du ein konkretes Objekt im Blick und bist unsicher, wie viel du bieten sollst? Schreib uns — wir kennen den lokalen Markt und sagen dir ehrlich, wo der realistische Spielraum liegt.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.