Ja, auf Mallorca gibt es ein Verfahren, um alte Bauten ohne Genehmigung nachträglich zu legalisieren — die sogenannte Regularización de Edificaciones, im Volksmund „Bauamnestie“. Aber Vorsicht: Es ist kein Freibrief. Die Bedingungen, Fristen und Einschränkungen ändern sich regelmäßig.
Worum geht es?
Auf vielen Fincas im Südosten Mallorcas stehen Gebäude oder Gebäudeteile, die irgendwann gebaut oder erweitert wurden, ohne dass eine Baugenehmigung eingeholt wurde. Das war auf dem Land jahrzehntelang gängige Praxis — der Bauer brauchte einen neuen Stall, also baute er einen. Punkt.
Das Problem: Diese Bauten existieren physisch, sind aber rechtlich nicht eingetragen. Sie tauchen nicht im Kataster auf, nicht im Grundbuch, und formell sind sie „illegal“. Beim Verkauf wird das zum Problem, weil der Notar nur beurkunden kann, was im Grundbuch steht — und der Käufer nur kaufen sollte, was legal ist.
Was die Amnestie ermöglicht
Die balearische Gesetzgebung hat in den vergangenen Jahren verschiedene Regelungen geschaffen, die es unter bestimmten Voraussetzungen erlauben, alte Bauten ohne Genehmigung nachträglich zu legalisieren. Die Grundidee: Wenn ein Gebäude seit einer bestimmten Anzahl von Jahren steht und keine Sanktionsverfahren mehr möglich sind (weil die Verjährungsfrist abgelaufen ist), kann es unter Umständen in den Kataster und das Grundbuch eingetragen werden.
Die Bedingungen variieren — und genau hier hört unsere Kompetenz als Immobilienagentur auf. Was wir dir sagen können:
— Die Amnestie gilt nur für Bauten, die vor einem bestimmten Stichtag errichtet wurden
— Es dürfen keine offenen Sanktionsverfahren bestehen
— Die Bauten müssen bestimmte Mindestanforderungen an Sicherheit und Bewohnbarkeit erfüllen
— Die Legalisierung erfordert einen Antrag beim Rathaus, einen technischen Bericht eines Architekten und die Zahlung von Gebühren
— Nicht alles lässt sich legalisieren — Bauten in besonders geschützten Zonen (ANEI, Küstenstreifen) sind in der Regel ausgeschlossen
Warum das für dich als Käufer wichtig ist
Wenn du eine Finca kaufst, bei der Teile des Gebäudes nicht im Kataster oder Grundbuch eingetragen sind, stehst du vor einer Entscheidung: Kaufst du das Risiko mit, oder klärst du es vorher?
Unser Rat aus 20 Jahren Erfahrung: Klären. Immer. Vor der Unterschrift.
Es gibt Fälle, in denen die Legalisierung einfach und günstig ist — ein alter Geräteschuppen, der seit 40 Jahren steht und nur eingetragen werden muss. Und es gibt Fälle, in denen die Legalisierung unmöglich ist — eine Erweiterung in einer ANEI-Zone, die abgerissen werden muss. Zwischen diesen Extremen liegt eine große Grauzone, die nur ein Architekt mit Kenntnis der lokalen Vorschriften beurteilen kann.
Was dein Architekt und Anwalt prüfen müssen
— Welche Gebäudeteile sind im Kataster und Grundbuch eingetragen und welche nicht?
— Wann wurden die nicht eingetragenen Teile errichtet? (Entscheidend für die Verjährung.)
— Gibt es offene Sanktionsverfahren oder Bußgeldbescheide?
— Ist eine Legalisierung nach aktueller Gesetzgebung möglich?
— Was kostet die Legalisierung (Architektenhonorare, Gebühren, technischer Bericht)?
— Wie lange dauert der Prozess?
Was wir für dich tun können
Wir wissen, wie die Fincas in der Zone aussehen. Wir wissen, welche Objekte im Kataster komplett eingetragen sind und welche „Überraschungen“ haben. Bei jeder Finca, die wir vermitteln, machen wir eine erste Prüfung — und wenn es Diskrepanzen zwischen der physischen Realität und dem gibt, was auf dem Papier steht, sagen wir das offen. Dann schalten wir den Architekten ein.
Du hast eine Finca im Blick und bist unsicher, ob alles legal eingetragen ist? Sprich mit uns — Transparenz ist keine Option, sondern unser Standard.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
