Seit 2022 berechnet das spanische Finanzamt die Grunderwerbsteuer ITP nicht mehr automatisch auf Basis des vereinbarten Kaufpreises, sondern auf Basis eines amtlichen Referenzwerts — dem sogenannten Valor de Referencia del Catastro. Für viele Käufer auf Mallorca war das eine unangenehme Überraschung: Die tatsächliche Steuerlast kann höher ausfallen als erwartet. Hier ist, was man wissen muss.
Was ist der Valor de Referencia?
Der Valor de Referencia ist ein amtlicher Wert, den das Katasteramt (Catastro) für jede Immobilie in Spanien festlegt. Er basiert auf statistischen Marktdaten aus Immobilientransaktionen in der jeweiligen Zone — also auf Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung. Ziel war es, eine einheitlichere Steuerbasis zu schaffen und Unterbewertungen bei Transaktionen zu verhindern.
Seit dem 1. Januar 2022 gilt: Wenn du eine Gebrauchtimmobilie kaufst, zahlt du die ITP auf den höheren der beiden Werte — entweder den tatsächlichen Kaufpreis oder den Valor de Referencia. Liegt der amtliche Referenzwert über dem Kaufpreis, wird die Steuer auf den Referenzwert berechnet.
Was bedeutet das konkret in Zahlen?
Ein Beispiel zur Illustration: Du kaufst eine Finca für 1,5 Millionen Euro, aber der Valor de Referencia liegt bei 1,8 Millionen Euro. In den Balearen liegt der ITP-Satz für hochpreisige Immobilien im höheren Bereich — die Steuer wird dann auf 1,8 Millionen berechnet, nicht auf 1,5 Millionen. Das ist ein erheblicher Unterschied.
Auf Mallorca ist die Diskrepanz zwischen Referenzwert und tatsächlichem Marktpreis je nach Lage und Objekttyp unterschiedlich groß. In manchen Zonen liegen die Referenzwerte deutlich unter dem Marktpreis — dann ist das kein Problem. In anderen Zonen kann der Referenzwert über dem verhandelten Preis liegen, besonders wenn das Objekt günstig erworben wurde.
Wie kann ich den Referenzwert meines Objekts prüfen?
Der Valor de Referencia ist öffentlich einsehbar — über die Website des Catastro (sede.catastro.gob.es). Man braucht die Katasterreferenz des Objekts, die im Exposé oder in den Unterlagen des Verkäufers zu finden ist. Es empfiehlt sich, das vor dem Abschluss des Kaufvertrags zu prüfen — nicht danach.
Dein Anwalt oder Gestor kann diesen Check als Teil der Due Diligence durchführen und einschätzen, welche ITP-Last tatsächlich anfallen wird. Das gehört heute zum Standard einer sorgfältigen Vorbereitung.
Kann man den Referenzwert anfechten?
Ja — wenn der Referenzwert offensichtlich vom tatsächlichen Marktwert abweicht, gibt es die Möglichkeit, ihn anzufechten. Das ist ein formeller Prozess mit Fristen und Anforderungen. In der Praxis ist eine Anfechtung aufwendig und nicht immer erfolgreich — weshalb der pragmatischere Weg oft ist, die Steuerlast im Voraus korrekt einzuplanen, statt im Nachhinein zu kämpfen.
Was wir in der Praxis sehen: Käufer, die den Referenzwert vor dem Kauf prüfen, haben keine Überraschungen. Käufer, die das nicht tun, erfahren die tatsächliche ITP manchmal erst beim Notar — zu spät, um die Kalkulation anzupassen.
Du planst einen Kauf und willst wissen, wie hoch deine ITP wirklich sein wird? Schreib uns — wir können dich mit einem Steuerberater verbinden, der das für dein konkretes Objekt berechnet.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
