Die ETV-Lizenz (Estancia Turística en Vivienda) ist die offizielle Genehmigung, eine Wohnimmobilie auf Mallorca an Touristen zu vermieten — also tageweise oder wochenweise an Urlauber. Ohne diese Lizenz ist die touristische Vermietung auf den Balearen verboten und wird empfindlich sanktioniert.
Das Thema kommt in fast jedem Verkaufsgespräch auf — und zwar früher, als du vielleicht denkst. Viele deutsche Käufer kalkulieren beim Kauf einer Finca oder eines Dorfhauses damit, dass sie die Immobilie zumindest in den Wochen vermieten könnten, in denen sie selbst nicht da sind. Die Realität ist deutlich komplizierter, als es auf Idealista-Inseraten klingt.
Was die ETV grundsätzlich ist
Die ETV ist ein Verwaltungsakt der Balearenregierung. Sie wird an eine konkrete Immobilie gebunden — nicht an den Eigentümer. Das heißt: Eine Lizenz hängt an einem bestimmten Haus auf einer bestimmten Parzelle, nicht an der Person, die das Haus besitzt. Wenn du die Immobilie verkaufst, kann die Lizenz unter bestimmten Voraussetzungen mit übergehen.
Die ETV legitimiert die Vermietung an Touristen — also an Personen, die nicht ihren Hauptwohnsitz dort begründen, sondern für eine begrenzte Zeit anreisen. Das unterscheidet sie vom klassischen Mietvertrag (Alquiler de larga duración) oder vom Saisonmietvertrag (Alquiler de temporada), die völlig anderen Regeln folgen.
Warum das Thema so heikel ist
Mal ehrlich: Die ETV-Gesetzgebung auf den Balearen hat sich in den letzten Jahren mehrfach verändert. Was vor fünf Jahren noch unproblematisch war, ist heute verboten — und umgekehrt. Welche Zonen Lizenzen erlauben, welche Immobilientypen überhaupt in Frage kommen, welche technischen Anforderungen erfüllt sein müssen — all das wird politisch immer wieder neu verhandelt.
Was wir unseren Kunden deshalb sagen: Die Frage „Kann ich diese Finca als Ferienunterkunft vermieten?“ ist keine Frage, die wir am Telefon beantworten. Sie ist eine Frage für einen spezialisierten Anwalt, der die aktuelle Rechtslage kennt und die konkrete Immobilie prüft.
Was die ETV nicht ist
Sie ist kein Gewerbeschein im klassischen Sinn — du wirst dadurch nicht automatisch Gastronom oder Hotelier. Sie ist auch keine Garantie für Rendite, keine Versicherung gegen leerstehende Wochen und kein Freibrief, mit der Immobilie zu machen, was du willst. Die ETV ist eine Erlaubnis mit klaren Grenzen, Pflichten und Kontrollmechanismen.
Und sie ist kein Selbstläufer beim Kauf. Auch wenn ein Verkäufer behauptet, „die Lizenz ist vorhanden“ — das muss geprüft werden. Lizenz vorhanden, Lizenz noch gültig, Lizenz übertragbar, Lizenz für die tatsächlich gebaute Fläche: das sind vier verschiedene Fragen, die alle mit „ja“ beantwortet werden müssen.
Was VFM zu diesem Thema beobachtet
Die meisten unserer Kunden im Südosten kaufen nicht, um zu vermieten. Sie kaufen, um selbst zu leben — als Erstwohnsitz, als Zweitwohnsitz, als Rückzugsort. Das ist das Profil des typischen deutschen Käufers im Raum Ses Salines, Santanyí und Campos. Die Vorstellung, „die Finca soll sich durch Vermietung selbst tragen“, funktioniert in der Praxis selten — und die Gründe dafür sind nicht nur regulatorisch, sondern auch praktisch: Wer eine Finca an Fremde vermietet, hat einen ganz anderen Aufwand und ein ganz anderes Verhältnis zu seinem Besitz.
Was nicht heißt, dass es nicht möglich ist. Es heißt nur: Wer ernsthaft mit diesem Gedanken spielt, sollte das Thema vor dem Kauf gründlich prüfen — nicht danach.
Wenn du das Thema seriös angehen willst
Drei Schritte, in dieser Reihenfolge: Erstens, sprich mit einem auf Tourismusrecht spezialisierten Anwalt auf Mallorca. Zweitens, lass die konkrete Immobilie prüfen — nicht abstrakt, sondern mit Adresse und Katasternummer. Drittens, kalkuliere realistisch, was Vermietung tatsächlich bedeutet: Reinigung, Wäsche, Schlüsselübergabe, Beschwerden, Reparaturen, Verwaltung. Romantik ist kein Geschäftsmodell.
Du hast Fragen zu einer konkreten Immobilie und überlegst, ob sie für Ferienvermietung in Frage kommt? Wir können dir sagen, mit welchem Anwalt du sprechen solltest — und ehrlich einschätzen, ob deine Erwartungen realistisch sind.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
