Ja, du musst in Spanien Steuern zahlen, auch wenn du deine Immobilie nicht vermietest und nur selbst nutzt. Das überrascht fast jeden deutschen Käufer — aber es ist Gesetz, und das Finanzamt kennt dich.
Das ist einer der Punkte, die im Kaufprozess gerne vergessen werden. Alle reden über die Grunderwerbsteuer beim Kauf. Aber nach dem Kauf kommt eine jährliche Steuerpflicht, die viele nicht auf dem Radar haben: der Impuesto sobre la Renta de No Residentes, kurz IRNR.
Warum du als Nicht-Resident Steuern auf eine Immobilie zahlst, die du nicht vermietest
Die Logik des spanischen Steuerrechts: Wenn du eine Immobilie besitzt und sie nicht vermietest, geht der Staat davon aus, dass du einen wirtschaftlichen Vorteil daraus ziehst — nämlich den, dass du dort wohnen kannst, ohne Miete zu zahlen. Dieser fiktive Vorteil wird als Renta Imputada besteuert.
Das klingt absurd, wenn du es zum ersten Mal hörst. Aber es ist keine spanische Besonderheit — auch in Deutschland kennt das Steuerrecht ähnliche Konzepte. Der Unterschied: In Spanien musst du als Nicht-Resident aktiv eine Steuererklärung dafür abgeben.
Wie die Berechnung funktioniert
Die Steuer wird auf Basis des Katasterwerts deiner Immobilie berechnet — nicht des Kaufpreises. Der Katasterwert (Valor Catastral) steht auf deinem IBI-Bescheid (der jährlichen Grundsteuer) und ist in der Regel deutlich niedriger als der Marktwert.
Auf diesen Katasterwert wird ein bestimmter Prozentsatz angewendet, um die fiktive Bemessungsgrundlage zu ermitteln. Auf diese Bemessungsgrundlage wird dann der Steuersatz für EU-Bürger angewendet. Die genauen Prozentsätze und Berechnungsmethoden ändern sich — dein Gestor berechnet den konkreten Betrag für deine Immobilie.
Was du wissen solltest: Für die meisten Immobilien im Südosten Mallorcas sprechen wir über Beträge, die überschaubar sind — nicht über tausende von Euro. Aber sie müssen erklärt und bezahlt werden.
Wie und wann du erklärst
Die Erklärung erfolgt über das Modelo 210. Die Frist hängt davon ab, ob du die Immobilie ausschließlich selbst nutzt oder auch vermietest. Bei reiner Eigennutzung muss die Erklärung für das Vorjahr bis zum 31. Dezember des Folgejahres eingereicht werden.
Die meisten deutschen Eigentümer lassen das Modelo 210 von ihrem Gestor in Spanien einreichen. Der Gestor hat deine Daten, kennt den Katasterwert und erledigt die Abwicklung routinemäßig. Die Kosten dafür liegen bei einem moderaten Honorar pro Jahr.
Was passiert, wenn du nicht zahlst
Das spanische Finanzamt — die Agencia Tributaria — weiß, dass du eine Immobilie besitzt. Die Daten kommen vom Grundbuch und vom Kataster. Wenn du über Jahre keine Steuererklärung abgibst, sammeln sich Schulden, Zuschläge und Zinsen an. Im schlimmsten Fall kann das Finanzamt eine Pfändung auf die Immobilie legen.
Zusätzlich informiert die spanische Steuerbehörde die deutsche über den Besitz — das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland sieht einen automatischen Informationsaustausch vor. Das Finanzamt in deiner Heimatstadt wird also irgendwann erfahren, dass du eine Immobilie in Spanien hast.
Checkliste für deinen Steuerberater
Wie hoch ist der Katasterwert meiner Immobilie? Wie hoch ist der aktuelle Steuersatz für EU-Nicht-Residenten? Welche Frist gilt für die Einreichung des Modelo 210? Kann mein Gestor die Erklärung für mich übernehmen? Und muss ich dieses Einkommen auch in Deutschland angeben?
Besonders der letzte Punkt ist wichtig: Das Doppelbesteuerungsabkommen regelt, wo du welche Steuern zahlst. Aber die Details sind komplex und hängen von deiner individuellen Situation ab. Das ist ein Fall für deinen deutschen Steuerberater, nicht für eine Immobilienagentur.
Du hast auf Mallorca gekauft und weißt nicht, welche Steuerpflichten du als Nicht-Resident hast? Wir verbinden dich mit einem Gestor, der das für dich klärt.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
