Die Nota Simple ist der Grundbuchauszug einer Immobilie in Spanien — und das wichtigste Dokument, das du vor jedem Kauf anfordern musst. Sie zeigt dir, wem die Immobilie gehört, welche Schulden darauf lasten und ob es rechtliche Einschränkungen gibt.
In Deutschland heißt das Äquivalent „Grundbuchauszug“ und wird vom Grundbuchamt ausgestellt. In Spanien kommt die Nota Simple vom Registro de la Propiedad — dem Eigentumsregister. Der Unterschied: In Deutschland ist der Grundbuchauszug in der Regel aktuell und zuverlässig. In Spanien kann die Nota Simple veraltet oder unvollständig sein, besonders bei Fincas auf dem Land.
Was die Nota Simple enthält
Beschreibung der Immobilie (Descripción): Hier stehen die registrierten Quadratmeter, die Lage, die Referenznummer im Kataster und die Art der Immobilie. Achtung: Diese Daten stimmen bei Fincas im Südosten häufig nicht mit der physischen Realität überein. Es kommt regelmäßig vor, dass im Register 120 Quadratmeter stehen, das Gebäude aber 180 Quadratmeter hat — weil Anbauten und Erweiterungen nie eingetragen wurden.
Eigentümer (Titularidad): Wer ist der eingetragene Eigentümer? Gibt es mehrere Eigentümer? Ist die Immobilie Teil einer Erbengemeinschaft? All das steht hier. Und genau hier tauchen auch Probleme auf — etwa wenn der Verkäufer zwar im Besitz der Immobilie ist, aber nicht als Eigentümer eingetragen.
Belastungen und Lasten (Cargas): Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte), gerichtliche Beschlagnahmungen. Alles, was die freie Verfügbarkeit der Immobilie einschränkt, steht in diesem Abschnitt. Wenn hier etwas steht, muss es vor dem Kauf geklärt werden — oder du kaufst das Problem mit.
Wer die Nota Simple anfordert
Jeder kann eine Nota Simple anfordern — dafür musst du nicht Eigentümer sein. Du brauchst nur die Registernummer (Finca-Nummer) oder die Adresse der Immobilie. Die Anforderung geht online über die Website des Colegio de Registradores, kostet wenige Euro und dauert ein bis zwei Tage.
In der Praxis fordert dein Anwalt die Nota Simple an und prüft sie. Das ist einer der ersten Schritte in der Due Diligence — und einer der wichtigsten.
Was die Nota Simple NICHT zeigt
Die Nota Simple ist kein Allheilmittel. Sie zeigt nicht den urbanistischen Status der Immobilie. Sie zeigt nicht, ob das Gebäude legal ist. Sie zeigt nicht, ob es eine Cédula de Habitabilidad gibt. Und sie zeigt nicht, ob das Grundstück in einer ANEI-Zone liegt oder ob Teile des Gebäudes illegal gebaut wurden.
Für all das braucht dein Anwalt oder Architekt zusätzliche Dokumente: die Informació Urbanística vom Ayuntamiento, den Abgleich mit dem Kataster und gegebenenfalls eine physische Vermessung vor Ort.
Die drei Dokumente, die nicht übereinstimmen
Aus unserer Erfahrung im Südosten: Bei Fincas stimmen Nota Simple (Registro), Kataster und physische Realität fast nie überein. Das klingt alarmierend, ist aber auf Mallorca Alltag. Die Gründe sind historisch — viele Fincas wurden über Jahrzehnte verändert, ohne dass die Änderungen jemals registriert wurden. Ein Anbau aus den 1970ern, ein neues Dach, ein zusätzliches Badezimmer — alles vorhanden, aber nirgends dokumentiert.
Was bedeutet das für dich? Dass du drei verschiedene Versionen derselben Immobilie hast: die juristische (Registro), die fiskalische (Kataster) und die reale (was tatsächlich gebaut wurde). Die Aufgabe deines Anwalts und Architekten ist es, diese drei Versionen abzugleichen und festzustellen, ob es Probleme gibt — und wenn ja, ob sie lösbar sind.
Warum das für dich wichtig ist
Die Nota Simple ist der Ausgangspunkt — nicht das Ende der Prüfung. Wer nur die Nota Simple prüft und denkt, damit sei alles abgesichert, irrt. Besonders im Südosten Mallorcas, wo viele Fincas eine Geschichte haben, die nicht vollständig im Register abgebildet ist.
Ein konkretes Beispiel: Du kaufst eine Finca, die Nota Simple zeigt keine Belastungen, alles sieht sauber aus. Aber beim Katasterabgleich stellt sich heraus, dass 60 Quadratmeter Wohnfläche nie registriert wurden. Jetzt musst du diese Fläche legalisieren — was kosten kann, Zeit braucht und im schlimmsten Fall nicht möglich ist. Dieses Szenario ist kein Extremfall. Es ist Standard.
Du willst mehr über die rechtliche Prüfung vor dem Kauf wissen? Wir begleiten dich durch den Prozess — mit Anwälten und Architekten, die den Südosten kennen.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
