Rechne mit zehn bis dreizehn Prozent zusätzlich zum Kaufpreis. Das ist die Spanne, die in der Praxis bei Bestandsimmobilien im Südosten Mallorcas anfällt — und sie überrascht viele deutsche Käufer, die diesen Posten unterschätzen.
In Deutschland sind die Kaufnebenkosten klar definiert und relativ vorhersehbar. In Spanien ist es ähnlich strukturiert, aber die Zusammensetzung ist anders — und manche Posten tauchen erst nach dem Kauf auf, wenn du sie nicht vorher einplanst.
Die wesentlichen Kostenblöcke
Bei einer Bestandsimmobilie (Gebrauchtimmobilie, also keine Neubauwohnung) setzen sich die Nebenkosten aus folgenden Posten zusammen:
Grunderwerbsteuer (ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Das ist der größte Einzelposten. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis oder dem amtlichen Referenzwert — je nachdem, welcher höher ist. Die genauen Prozentsätze legt die Autonome Gemeinschaft der Balearen fest, und sie können sich ändern. Aktuell liegt der Satz je nach Kaufpreisstufe zwischen acht und dreizehn Prozent. Da sich diese Sätze regelmäßig anpassen, empfehlen wir dir, den genauen Betrag mit deinem Steuerberater oder Gestor zu berechnen.
Notargebühren: Diese richten sich nach dem Kaufpreis und sind in Spanien reguliert. Sie liegen in der Regel bei einigen hundert bis knapp über tausend Euro.
Grundbuchgebühren (Registro de la Propiedad): Ebenfalls reguliert und abhängig vom Kaufpreis. Ähnliche Größenordnung wie die Notargebühren.
Anwaltshonorar: Nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber unbedingt empfohlen. Die meisten Immobilienanwälte auf Mallorca berechnen ein Honorar, das sich am Kaufpreis orientiert — üblicherweise ein Prozent plus Mehrwertsteuer, mit einem Mindestbetrag.
Gestor (Steuerberater/Verwaltungsdienstleister): Der Gestor übernimmt die Steuererklärungen und Behördengänge nach dem Kauf. Die Kosten variieren je nach Umfang der Leistungen.
Was viele vergessen
Drei Posten, die in vielen Online-Rechnern nicht auftauchen:
Erstens: Wenn der Verkäufer Nicht-Resident ist (also nicht in Spanien lebt), musst du als Käufer drei Prozent des Kaufpreises einbehalten und an das Finanzamt abführen. Das ist kein zusätzlicher Kostenpunkt für dich — es wird vom Kaufpreis abgezogen, nicht obendrauf gerechnet — aber du musst es wissen und abwickeln.
Zweitens: Die Kosten für die Umschreibung der Versorgerverträge (Strom, Wasser) und die Änderung der Grundsteuerdaten beim Ayuntamiento. Das sind keine großen Beträge, aber sie fallen an und müssen erledigt werden.
Drittens: Wenn du eine Hypothek aufnimmst, kommen die Kosten für die Tasación (Wertgutachten) und die Hypothekensteuer dazu. Diese trägt in Spanien die Bank, aber indirekt zahlst du sie über die Konditionen.
Warum eine pauschale Zahl gefährlich ist
Wir geben bewusst keine exakte Prozentzahl an, weil sie von Fall zu Fall variiert. Die Steuer hängt vom Kaufpreis und dem Referenzwert ab, die Anwaltskosten von der Komplexität des Falls, und ob ein Gestor nötig ist, hängt davon ab, ob du die Bürokratie selbst übernehmen willst oder kannst.
Was wir sagen können: Plane zehn bis dreizehn Prozent zusätzlich zum Kaufpreis ein. Wenn es weniger wird — umso besser. Aber plane nie mit weniger als zehn Prozent.
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Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
