Beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca zahlt in den allermeisten Fällen der Verkäufer die Plusvalía Municipal — eine kommunale Steuer, die oft übersehen wird, bis sie plötzlich auf dem Tisch liegt. Sie ist nicht zu verwechseln mit der Kapitalertragssteuer auf den Verkaufsgewinn. Es sind zwei völlig getrennte Steuern, beide werden beim Verkauf fällig, und beide treffen den Verkäufer. Wer das nicht einkalkuliert hat, erlebt eine unangenehme Überraschung kurz vor dem Notartermin.
Mal ehrlich: Die Plusvalía Municipal ist eine der spanischen Steuern, die in den letzten Jahren am meisten in Bewegung war. Das spanische Verfassungsgericht hat das alte Berechnungsmodell mehrmals gekippt, der Gesetzgeber hat nachgebessert, und das Ergebnis ist ein System, das du ohne lokalen Profi schlecht im Detail verstehst.
Was ist die Plusvalía Municipal überhaupt?
Die Plusvalía Municipal — offiziell Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — ist eine Steuer der Gemeinde auf die Wertsteigerung des Grundstücksanteils einer Immobilie zwischen Kauf und Verkauf. Wichtig: Es geht nicht um den Wert des Hauses, sondern ausschließlich um den Wert des darunterliegenden Grundstücks. Und nur für städtisches Land (Suelo Urbano), nicht für Rustikal-Land.
Das heißt: Wer eine Finca auf Suelo Rústico verkauft, zahlt in der Regel keine Plusvalía Municipal. Wer eine Casa de Pueblo, ein Apartment in der Colonia oder eine Villa in einer urbanen Zone verkauft, zahlt sie sehr wohl.
Wer zahlt die Plusvalía?
Gesetzlich vorgesehen ist: Bei einem normalen Verkauf zahlt der Verkäufer. Bei einer Schenkung oder einem Erbe zahlt der Empfänger. Diese Regel kann theoretisch im Kaufvertrag anders vereinbart werden — in der Praxis ist das aber unüblich, weil es für den Käufer keinen Vorteil hat, eine Steuer zu übernehmen, die rechtlich den Verkäufer trifft.
Aus 20 Jahren Erfahrung im Südosten können wir sagen: Bei deutschen Verkäufern, die eine Immobilie nach vielen Jahren wieder veräußern, ist die Plusvalía oft der Posten, der die Restmarge schmaler werden lässt als gedacht. Wer mit dem Notartermin plant, sollte sie unbedingt vorab bei der Gemeinde nachfragen lassen.
Wie wird die Plusvalía berechnet?
Seit der Reform gibt es zwei Berechnungsmethoden, und der Steuerpflichtige darf die für ihn günstigere wählen.
Die erste Methode basiert auf dem Katasterwert des Grundstücks und einem Multiplikator, der von der Anzahl der Jahre seit dem Kauf abhängt. Je länger du die Immobilie besessen hast, desto höher fällt theoretisch die Wertsteigerung aus — bis zu einer gewissen Obergrenze.
Die zweite Methode basiert auf der tatsächlichen Wertsteigerung: Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis, anteilig auf den Grundstücksanteil bezogen, multipliziert mit dem Steuersatz der Gemeinde.
Welche Methode günstiger ist, hängt vom konkreten Fall ab. Manchmal ist die katasterbasierte Berechnung niedriger, manchmal die tatsächliche. Ein guter Gestor rechnet beide Varianten und reicht die günstigere ein.
Was passiert, wenn es keine Wertsteigerung gab?
Hier liegt der Punkt, der seit Jahren in Bewegung ist. Früher hat die Plusvalía auch dann gegriffen, wenn der Verkäufer die Immobilie zum gleichen oder niedrigeren Preis verkauft hat als gekauft. Das heißt: Du machtest Verlust und musstest trotzdem Steuern zahlen. Das hat das Verfassungsgericht gekippt.
Heute gilt: Wenn du nachweisen kannst, dass es keine reale Wertsteigerung gab, kannst du die Plusvalía verweigern oder zumindest deutlich reduzieren. Der Nachweis erfolgt typischerweise über die Notarurkunden von Kauf und Verkauf. Das ist ein Bereich, in dem ein guter Steuerberater sehr viel Geld sparen kann — vor allem bei Immobilien, die in den letzten Jahren ohne nennenswerten Wertzuwachs den Besitzer wechselten.
Wann muss die Plusvalía gezahlt werden?
Die Frist ist relativ kurz: Innerhalb weniger Wochen nach dem Notarakt muss die Erklärung bei der Gemeinde eingereicht werden. Verpasst du die Frist, kommen Verzugszinsen und Strafzuschläge dazu — ähnlich wie beim Modelo 210, nur dass hier die Gemeinde der Gläubiger ist, nicht das Finanzamt.
In der Praxis übernimmt das auch hier der Gestor des Verkäufers oder dessen Anwalt. Die Erklärung selbst ist überschaubar, aber die korrekte Wahl der Berechnungsmethode und die Vorlage der Nachweise erfordern Erfahrung.
Was du als Verkäufer einplanen solltest
Wer im Südosten Mallorcas eine städtische Immobilie verkauft, sollte vor jedem Verkaufsgespräch eine grobe Schätzung der Plusvalía einholen. Die Gemeinde gibt auf Anfrage eine Vorausberechnung heraus, oder dein Steuerberater rechnet sie auf Basis des aktuellen Katasterwerts. So weißt du vorher, mit welchem Betrag du rechnen musst, und kannst die echte Restmarge nach Steuern realistisch einschätzen.
Die Plusvalía ist selten der Killer, aber sie kann bei lange gehaltenen Immobilien in zentraler Lage durchaus mehrere zehntausend Euro ausmachen. Das ist Geld, das du vom Verkaufspreis abziehen musst, bevor du deine Nettoerlöse berechnest.
Verkaufst du eine Immobilie im Südosten Mallorcas?
Wir begleiten Verkäufer durch den gesamten Prozess — inklusive der Koordination mit Steuerberatern, die die Plusvalía korrekt berechnen und einreichen. Schreib uns, bevor du den Notartermin festlegst, damit keine Steuer am Ende zur Überraschung wird.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.