Wenn du als Nicht-Resident eine Immobilie auf Mallorca verkaufst, behält der Käufer beim Notarakt gesetzlich vorgeschrieben drei Prozent des Kaufpreises ein — und überweist sie direkt an das spanische Finanzamt. Du bekommst diesen Betrag erst später zurück, vorausgesetzt, dein Steuerberater reicht alles korrekt ein und Hacienda akzeptiert die Erklärung. Diese Drei-Prozent-Regel ist eines der Themen, die deutsche Verkäufer am meisten überrascht.
Mal ehrlich: Es klingt erst mal unfair. Aber die Logik dahinter ist nachvollziehbar — und es gibt klare Regeln, wie du das Geld zurückbekommst.
Warum gibt es die Drei-Prozent-Regel überhaupt?
Das spanische Finanzamt hat ein Problem: Wenn ein Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien verkauft und einen Gewinn erzielt, schuldet er dem spanischen Staat Kapitalertragssteuer auf diesen Gewinn. Aber sobald der Verkäufer sein Geld in Empfang genommen hat und nach Hause fliegt, ist er für die spanischen Behörden schwer zu greifen. Vor allem, wenn er nie wiederkommt.
Die Drei-Prozent-Regel ist die Lösung: Der Käufer fungiert als Steuereinzieher. Er behält drei Prozent des Kaufpreises ein und überweist sie über das Modelo 211 direkt an die Agencia Tributaria. Damit hat das Finanzamt schon mal eine Sicherheit in der Hand — und der Verkäufer muss aktiv tätig werden, um sie sich zurückzuholen.
Wer ist davon betroffen?
Die Regel gilt für alle Verkäufer, die zum Zeitpunkt des Verkaufs Nicht-Residenten in Spanien sind. Das heißt: Wer als Deutscher seine Mallorca-Immobilie verkauft, ohne offiziell seinen Wohnsitz in Spanien zu haben, ist betroffen. Egal ob die Immobilie gewinnbringend oder mit Verlust verkauft wird — die drei Prozent werden in jedem Fall einbehalten.
Wer dagegen Steuerresident in Spanien ist (mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt und entsprechend gemeldet ist), unterliegt der Drei-Prozent-Regel nicht. Dann gilt die normale Kapitalertragsbesteuerung der Residenten.
Wie bekommst du das Geld zurück?
Hier wird es interessant — und hier liegt der Punkt, an dem viele deutsche Verkäufer scheitern, weil sie es ohne Hilfe versuchen.
Nach dem Verkauf hast du eine bestimmte Frist, um die endgültige Steuererklärung über den Verkaufsgewinn beim Finanzamt einzureichen. Das geschieht über ein eigenes Formular. In dieser Erklärung wird der tatsächliche Gewinn berechnet: Verkaufspreis minus ursprünglicher Kaufpreis minus belegbare Gesteinkosten und gewisse abzugsfähige Posten.
Auf diesen tatsächlichen Gewinn wird dann der reguläre Kapitalertragssteuersatz für Nicht-Residenten angewendet. Wenn die so berechnete Steuer niedriger ist als die einbehaltenen drei Prozent, bekommst du die Differenz zurück. Wenn sie höher ist, musst du nachzahlen. Und wenn du gar keinen Gewinn gemacht hast — also mit Verlust verkauft hast — bekommst du theoretisch die kompletten drei Prozent zurück.
Wie lange dauert die Rückzahlung?
Hier hilft nur Geduld. Die Rückzahlung der einbehaltenen Drei-Prozent-Quote dauert in der Praxis oft zwischen sechs Monaten und mehreren Jahren. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Hacienda zwei Jahre braucht, um eine vollständige Erklärung zu bearbeiten und das Geld zurückzuüberweisen. Wer mit dem Geld direkt nach dem Verkauf gerechnet hat, sollte das wissen.
Aus 20 Jahren Erfahrung im Südosten können wir sagen: Wer eine saubere Erklärung mit allen Belegen einreicht, bekommt das Geld am Ende fast immer zurück — aber selten schnell.
Kann ich die Drei-Prozent-Regel umgehen?
Nein. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben und der Käufer wäre persönlich haftbar, wenn er sie nicht einbehält. Kein seriöser Notar lässt einen Verkauf an einen Nicht-Residenten zu, ohne dass der Käufer die Einbehaltung dokumentiert hat. Und kein seriöser Käufer verzichtet auf diese Regel, weil er sonst selbst zum Schuldner wird, falls der Verkäufer seine Steuern nicht bezahlt.
Die einzige legale «Vermeidung» ist, vor dem Verkauf Steuerresident in Spanien zu werden. Das ist aber eine grundlegende Lebensentscheidung, die man nicht für einen einzelnen Verkauf trifft.
Was du als Verkäufer planen solltest
Wenn du eine Mallorca-Immobilie verkaufen willst, solltest du folgende Dinge frühzeitig klären: Welcher Nettoerlös bleibt nach Plusvalía Municipal, nach den drei Prozent Einbehalt und nach allen Notargebühren übrig? Welche Rechnungen aus dem ursprünglichen Kauf hast du noch? Welche Belege für Renovierungen kannst du vorlegen? Diese Belege erhöhen deine «Anschaffungskosten» und reduzieren damit den steuerpflichtigen Gewinn — sie sind bares Geld wert.
Ein guter Steuerberater geht mit dir vor dem Notarakt durch die gesamte Rechnung. So weißt du genau, mit welcher Liquidität du am Tag der Unterschrift planen kannst und was später noch nachläuft.
Verkaufst du als Nicht-Resident im Südosten Mallorcas?
Wir kennen die Steuerberater, die diese Erklärung Routine machen — und die wissen, welche Belege Hacienda akzeptiert und welche nicht. Schreib uns, bevor du den Notarakt vereinbarst.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.