Wer eine Finca im Südosten Mallorcas kauft mit dem Plan, sie touristisch zu vermieten, sollte eines wissen: Eine ETV-Lizenz für eine Finca im ländlichen Raum ist auf Mallorca extrem schwer zu bekommen. Das ist nicht unsere Meinung — das ist die Praxis, die wir seit Jahren bei jeder Finca-Transaktion sehen.
Dieser Beitrag ist eine ehrliche Bestandsaufnahme. Er ersetzt keine Rechtsberatung — die brauchst du in jedem Fall, wenn du das Thema seriös prüfen willst. Aber er beschreibt, was deutsche Käufer in der Praxis erwartet, wenn sie mit der Idee kommen „Finca kaufen, im Sommer vermieten, im Winter selbst nutzen“.
Warum Fincas eine besondere Kategorie sind
Eine Finca steht auf rustikalem Boden — also auf Land, das in erster Linie landwirtschaftlich genutzt werden soll, nicht touristisch. Schon aus dieser Grundsystematik ergibt sich, dass der Gesetzgeber bei der touristischen Nutzung solcher Immobilien deutlich zurückhaltender ist als bei städtischen Wohnungen oder Häusern in offiziellen Tourismuszonen.
Dazu kommen die regulatorischen Entwicklungen der letzten Jahre. Die Balearenregierung hat mehrfach signalisiert, dass die touristische Nutzung von ländlichen Immobilien restriktiver gehandhabt werden soll. In welche Richtung sich das in den nächsten Jahren entwickelt, kann niemand seriös vorhersagen — was sich aber nicht ändert, ist die Grundtendenz: Es wird nicht einfacher, sondern schwieriger.
Was viele Käufer falsch verstehen
Mal ehrlich: Auf den Portalen liest man oft Formulierungen wie „Finca mit Vermietungsmöglichkeit“ oder „Lizenz beantragbar“. Beides sollte dich vorsichtig machen, nicht zuversichtlich.
„Vermietungsmöglichkeit“ ist keine rechtliche Aussage. Sie bedeutet meistens nur, dass das Objekt theoretisch zum Vermieten geeignet sein könnte, wenn die Lizenz vorhanden wäre. Sie ist es aber meistens nicht, und sie wird es in vielen Fällen auch nicht werden.
„Lizenz beantragbar“ ist noch riskanter. Beantragbar ist alles. Genehmigungsfähig ist eine ganz andere Frage. Wer eine Finca kauft mit der Annahme, „die Lizenz kommt schon“, riskiert, dass am Ende keine Lizenz kommt — und dann hat er einen Aufschlag bezahlt für eine Eigenschaft, die nie eintritt.
Was wir bei VFM in der Praxis sehen
Die meisten unserer Kunden im Südosten kaufen Fincas, um selbst zu leben. Erstwohnsitz, Zweitwohnsitz, Rückzugsort — das ist die typische Konstellation. Die Frage nach der ETV kommt manchmal auf, aber wenn wir den Kunden ehrlich erklären, wie die Realität aussieht, ist sie in den meisten Fällen vom Tisch.
Was ehrlich aussieht: Eine Finca, die du selbst nutzt, mit gelegentlicher Anwesenheit über das Jahr verteilt, ist eine andere Investition als ein Renditeobjekt. Sie funktioniert anders, sie wird anders bewertet, sie wird anders unterhalten. Wer beides will — Eigennutzung und Vermietung — bekommt am Ende oft weder das eine noch das andere richtig.
Wenn du es trotzdem ernsthaft prüfen willst
Es gibt Konstellationen, in denen eine Finca legal touristisch vermietet werden kann. Sie sind selten, sie sind an strenge Bedingungen geknüpft, und sie erfordern einen spezialisierten Anwalt, der die konkrete Immobilie vor dem Kauf prüft. Wenn dieser Weg dein Plan ist, dann sollten diese Fragen vor jeder Reservierung geklärt sein:
Existiert für diese konkrete Parzelle eine gültige Lizenz, oder ist der Verkauf an die Erwartung einer zukünftigen Lizenz geknüpft? Wenn eine Lizenz existiert: Ist sie übertragbar? Wenn keine existiert: Ist eine in der aktuellen Gesetzeslage realistisch genehmigungsfähig — und auf welcher Grundlage? Welche Auflagen wären mit einer solchen Lizenz verbunden — Bettenzahl, Mindestaufenthaltsdauer, technische Anforderungen, Brandschutz, Versicherungen? Welche Steuern fallen tatsächlich an, wenn die Vermietung läuft? Was sagt der Bürgermeister der konkreten Gemeinde zur aktuellen Praxis?
Und vor allem: Welche Risiken trägst du, wenn sich die Gesetzgebung in den nächsten fünf Jahren ändert?
Ein letzter Gedanke
Wenn die Vermietung der einzige Grund ist, warum du eine Finca kaufst, ist eine Finca wahrscheinlich nicht das richtige Objekt. Es gibt andere Immobilientypen auf Mallorca, bei denen die touristische Nutzung rechtlich klarer und praktisch einfacher ist. Wenn du eine Finca kaufst, weil du das Leben auf dem Land im Südosten suchst, dann lass die Vermietungsfrage am besten beiseite — und wenn sich später die Gelegenheit ergibt, prüfst du sie noch einmal mit einem Anwalt.
Die schlechteste Konstellation ist die, in der ein Kauf nur funktioniert, wenn die Vermietung später klappt. Dann ist die ganze Investition von etwas abhängig, das du nicht kontrollieren kannst — und das ist kein Fundament für eine entspannte Beziehung zu deinem Haus auf Mallorca.
Du überlegst, eine Finca im Südosten zu kaufen und willst ehrlich wissen, was zur Vermietung möglich ist und was nicht? Schreib uns. Wir sagen dir die Wahrheit, auch wenn sie nicht das ist, was du hören willst.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.
