Nach der Escritura musst du auf Mallorca die wichtigsten Versorgungsverträge auf deinen Namen umschreiben: Strom, Wasser, Müllgebühren, eventuell Gas und Internet. Das geht nicht automatisch — der Verkäufer kündigt seinen Vertrag, und du musst aktiv neue abschließen oder die bestehenden auf deinen Namen übertragen.
Klingt nach Bürokratie, ist es auch — aber mit dem richtigen Vorgehen ist es in zwei bis drei Wochen erledigt. Aus zwanzig Jahren Erfahrung im Südosten wissen wir: Wer das vor sich herschiebt, hat irgendwann eine Stromrechnung an einen Vorbesitzer im Briefkasten und einen unklaren Wasserzähler — und das wird mit der Zeit nicht einfacher.
Welche Verträge musst du umschreiben?
Die Liste ist überschaubar, aber wichtig.
Strom (in Mallorca überwiegend Endesa, in einigen Gemeinden auch andere Anbieter): Vertrag auf deinen Namen, Bankeinzug einrichten. Wasser (gemeindeabhängig — in Ses Salines etwa über die örtliche Versorgung): Vertrag oder Eigentumswechsel anmelden. Müllgebühren: werden über die Gemeinde abgerechnet, nicht über einen Versorger. Eintragung als neuer Eigentümer beim Ayuntamiento. IBI (Grundsteuer): kommt automatisch im nächsten Jahr — aber dein Anwalt sollte dafür sorgen, dass die Eigentumsänderung beim Kataster bekannt ist. Internet/Telefon: kein Pflichtwechsel, sondern eigener Vertrag bei einem Anbieter deiner Wahl.
Bei Fincas außerhalb des Pueblos kommen oft weitere Punkte dazu: Gas (Butan in Flaschen oder Tankversorgung), eventuell Gemeinschaftsversorger für Brunnenwasser oder Stromkooperativen. Die Vielfalt ist größer als in der Stadt.
Strom umschreiben — wie geht das konkret?
Zwei Wege. Der einfachere: Du übernimmst den bestehenden Vertrag des Verkäufers (cambio de titular). Du brauchst dafür: eine Kopie deiner Escritura, deine NIE, deine spanische Bankverbindung für den Lastschrifteinzug, und Daten zum bestehenden Vertrag (Vertragsnummer oder CUPS-Code des Stromzählers). Der Wechsel ist kostenlos und dauert meistens zwei bis vier Wochen.
Der zweite Weg: Du schließt einen komplett neuen Vertrag ab. Macht Sinn, wenn der bestehende Tarif schlecht ist oder wenn du den Anbieter wechseln willst. Dauert ähnlich lang, kann aber je nach Anbieter eine Anschlussgebühr kosten.
Aus der Praxis empfehlen wir den ersten Weg. Übernimm den bestehenden Vertrag erst — wechseln kannst du später jederzeit, wenn du in Ruhe Tarife verglichen hast.
Wasser — die kleine Falle
Die Wasserversorgung ist in Mallorca von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich organisiert. In Ses Salines, Santanyí, Campos und Felanitx gibt es jeweils eigene kommunale oder halbkommunale Versorger. Du musst persönlich ins Rathaus oder zur entsprechenden Stelle, mit deiner Escritura, NIE und Bankdaten, und den Eigentumswechsel beantragen.
Was viele unterschätzen: Manche Gemeinden im Südosten verlangen, dass du persönlich erscheinst — eine Vollmacht reicht nicht immer. Plant entsprechend ein. Aus der Praxis: In Ses Salines geht es meistens unkompliziert, in größeren Verwaltungen kann es eine halbe Wartestunde brauchen.
Bei Fincas mit eigenem Brunnen statt öffentlicher Wasserversorgung gibt es nichts umzuschreiben — du nutzt dein eigenes Wasser. Aber: Der Brunnen sollte legal angemeldet sein. Wenn dein Anwalt das in der Due Diligence nicht geprüft hat, ist jetzt der Moment, das nachzuholen.
Müllgebühren — der oft vergessene Punkt
Die Müllgebühr (tasa de basura) wird auf Mallorca nicht über den Stromanbieter oder die Gemeinde-Wasserrechnung abgerechnet, sondern als separate jährliche Gebühr direkt vom Ayuntamiento. Sie kommt einmal pro Jahr ins Haus, als Bescheid mit Zahlschein.
Was viele Käufer versäumen: Die Anmeldung als neuer Eigentümer beim Ayuntamiento. Wenn das nicht geschieht, geht der Bescheid weiter an den Vorbesitzer — der ihn entweder ignoriert oder dir Monate später frustriert weiterleitet. Geh innerhalb der ersten Wochen einmal ins Rathaus oder lass deinen Anwalt die Eigentumsänderung dort melden.
Internet auf einer Finca im Südosten
Im Pueblo selbst — etwa in Ses Salines, Santanyí, Campos — gibt es flächendeckend Glasfaser. Alle gängigen Anbieter funktionieren über die Movistar-Infrastruktur, und zusätzlich existiert mit Conecta Balear ein lokaler Anbieter mit eigenem Netz. Anmeldung in der Regel unkompliziert, Installation in einer bis drei Wochen.
Außerhalb des Pueblos, auf Fincas im Land, sieht es anders aus. Glasfaser ist dort die Ausnahme. Conecta Balear bietet seit Jahren Satellitenlösungen, die in der Region etabliert sind. In den letzten Jahren hat Starlink einen massiven Aufschwung erlebt — wir bei Villas y Fincas Mallorca nutzen es selbst als Backup und für mobile Einsätze, und es funktioniert ausgezeichnet, auch in entlegeneren Lagen. Für die meisten Fincas im Südosten ist Starlink heute die unkomplizierteste Lösung, wenn keine Glasfaser verfügbar ist.
Gas — Flaschen oder Tank?
Erdgas gibt es im Südosten Mallorcas in den meisten Pueblos und Fincas nicht. Wer Gas zum Kochen oder Heizen braucht, nutzt entweder Butangas-Flaschen (die klassischen orangefarbenen Repsol-Flaschen) oder einen Außentank mit Tankgas, der periodisch befüllt wird.
Butangas-Flaschen kosten je nach Marktlage ein paar Euro pro Stück und werden bei Tankstellen oder direkt im Hauslieferdienst bezogen. Ein Tankvertrag mit einem Gasversorger ist eine größere Sache — meistens ein Jahresvertrag mit Wartung. Wenn die Vorbesitzer einen Tank hatten, prüfe den Vertrag und entscheide, ob du ihn übernehmen oder kündigen willst.
Was passiert, wenn ich nichts mache?
Drei Szenarien sind möglich. Erstens: Der Verkäufer kündigt seinen Vertrag — und du stehst plötzlich ohne Strom oder Wasser da. Zweitens: Der Verkäufer behält den Vertrag — und zahlt monatelang weiter, bis er es merkt, was zu Streit führen kann. Drittens: Niemand merkt es, der Verkäufer zahlt aus alter Gewohnheit weiter, du wohnst auf seine Kosten — was juristisch unsauber ist und spätestens beim ersten Defekt zum Problem wird.
Aus der Praxis: Mach es in den ersten zwei Wochen. Es ist kein riesiger Aufwand, wenn du es strukturiert angehst.
Kann ich das alles aus Deutschland erledigen?
Teilweise. Strom geht oft aus der Ferne, mit Vollmacht oder einer Online-Anmeldung. Wasser und Müll erfordern in vielen Gemeinden im Südosten persönliches Erscheinen oder einen lokalen Vertreter. Internet kann meistens online beantragt werden, aber die Installation braucht Anwesenheit zu Hause.
Bei Villas y Fincas Mallorca übernimmt unser Property-Management-Team genau diese Schritte für Käufer, die nicht selbst vor Ort sind. Es ist keine Raketentechnik, aber es ist mühsam, wenn man niemanden kennt, der es einmal gemacht hat. Schreib uns, wenn du Unterstützung brauchst — wir kennen die Wege und die Ansprechpartner in jeder Gemeinde der Region.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.