Du hast im April unterschrieben, im Mai die Schlüssel bekommen, im Juni die ersten Stromrechnungen umgeschrieben. Und dann fragt dich im November dein neuer Gestor: «Hast du schon an deine Steuererklärung gedacht?» – und du denkst: Welche Steuererklärung? Genau die, von der dir niemand vorher erzählt hat, weil alle dachten, du wüsstest schon Bescheid.
Das erste Jahr als Mallorca-Eigentümer ist steuerlich kein Drama, aber es ist auch nicht trivial. Es gibt mehrere Termine, mehrere Behörden, mehrere Rechnungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten in deinem Briefkasten oder deinem Online-Banking auftauchen. Wenn du die Reihenfolge kennst, ist es entspannt. Wenn nicht, fühlt es sich an wie ein bürokratischer Hinterhalt.
Wir geben dir hier den Kalender, den wir unseren Kunden im Südosten in den ersten Wochen erklären – ohne konkrete Prozentsätze oder Eurosummen, weil die sich ständig ändern und je nach Gemeinde, Katasterwert und Eigentumsverhältnis stark schwanken. Was zählt, ist die Reihenfolge und die Logik.
Direkt nach der Escritura: ITP und Notarrechnung
Die erste steuerliche Belastung kommt sofort: die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP, die Grunderwerbsteuer auf Mallorca. Sie wird in den Wochen nach der Notarunterschrift fällig und in der Regel von deinem Anwalt oder Gestor berechnet und gezahlt. Wer einen guten Begleiter hat, merkt davon kaum etwas außer der Überweisung. Wer keinen hat, sollte sich diesen Punkt rot markieren – die Frist ist nicht endlos, und ein verpasstes Datum kostet Aufschläge.
Im selben Zeitraum: die Honorare des Notars und die Eintragung im Grundbuch. Das sind keine Steuern im engeren Sinne, aber sie tauchen in derselben Phase auf und gehören zur Gesamtrechnung der ersten Wochen.
Nach drei bis sechs Monaten: Catastro und IBI
Das Catastro – das spanische Liegenschaftsregister – wird automatisch vom Notar über deinen Eigentumswechsel informiert. Du musst da nichts tun. Was du aber merkst: Irgendwann in den Monaten nach dem Kauf erhältst du Post vom Catastro, in der dein neuer Eigentumsstatus bestätigt wird.
Die IBI, also die jährliche Grundsteuer auf Mallorca, wird je nach Gemeinde meist im Spätsommer oder Herbst erhoben. Die wichtige Frage im ersten Jahr: Wer zahlt diese erste IBI – du oder der Vorbesitzer? In Spanien gilt die Regel, dass derjenige, dem die Immobilie am 1. Januar des laufenden Jahres gehörte, der formelle Steuerschuldner ist. Wenn du also im Mai gekauft hast, ist der Vorbesitzer für die IBI dieses Jahres formal verantwortlich – aber in vielen Verträgen wird vereinbart, dass der Käufer den anteiligen Teil ab Übergabe übernimmt. Schau in deine Escritura, wie das bei dir geregelt wurde. Wenn du es nicht weißt, frag deinen Anwalt.
Nach circa einem halben Jahr: die Müllgebühr
Die basura, also die kommunale Müllgebühr, kommt in einer separaten Rechnung – nicht zusammen mit der IBI, was viele deutsche Eigentümer überrascht. Je nach Gemeinde im Südosten (Ses Salines, Santanyí, Campos, Felanitx, Llucmajor) ist die Höhe und der Termin unterschiedlich. Was alle gemein haben: Wenn das Schreiben in deinem leeren Briefkasten landet, während du in Hamburg bist, und niemand die Lastschrift eingerichtet hat, kommt drei Monate später die Mahnung mit Aufschlag.
Unsere klare Empfehlung: Lass die Müllgebühr direkt in den ersten Wochen per Lastschrift einrichten. Dein Gestor oder dein Property Manager kann das in zehn Minuten erledigen.
Im folgenden Jahr: die Modelo-210-Erklärung
Hier kommt der Punkt, der die meisten deutschen Erstkäufer überrascht: Als Nicht-Resident, der eine Immobilie in Spanien besitzt – auch ohne sie zu vermieten –, bist du verpflichtet, jährlich eine Steuererklärung abzugeben. Das ist die berühmte Modelo 210. Sie versteuert eine sogenannte fiktive Mieteinnahme, also einen rechnerischen Wert dafür, dass du theoretisch hättest vermieten können.
Wenn du die Immobilie tatsächlich vermietest, ist die Erklärung anders, aber die Pflicht bleibt. Wenn du sie nur selbst nutzt, ist sie meist überschaubar – aber sie muss eingereicht werden, fristgerecht, mit den richtigen Daten. Wer das ignoriert, riskiert irgendwann eine Aufforderung der spanischen Steuerbehörde mit Verzugszinsen.
Wichtig: Die Modelo 210 deines Kaufjahres reichst du nicht im Kaufjahr ein, sondern im darauffolgenden Jahr. Wenn du also im Mai 2026 kaufst, kommt deine erste Modelo 210 für 2026 erst 2027 dran. Im ersten Halbjahr 2026 musst du dich noch nicht um die Modelo 210 kümmern – aber du solltest dir spätestens jetzt einen Gestor suchen, der das ab dem nächsten Jahr für dich übernimmt.
Was im ersten Jahr noch dazukommen kann
Je nach Wert deiner Immobilie und deiner Gesamtsituation kann auf den Balearen auch die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) eine Rolle spielen. Die Schwellen ändern sich periodisch und sind höher als viele denken – die meisten Käufer einer typischen Zweitwohnung sind nicht betroffen. Aber für hochpreisige Fincas oder Villen im Südosten ist es ein Punkt, den dein Asesor Fiscal im ersten Jahr einmal durchrechnen sollte, damit du weißt, woran du bist.
Die ehrliche Bilanz nach zwölf Monaten
Was wir aus zwanzig Jahren Begleitung sagen können: Das erste Jahr fühlt sich für deutsche Eigentümer steuerlich oft chaotischer an, als es eigentlich ist. Es kommen viele Rechnungen, viele Briefe, viele neue Begriffe – aber wer einen guten Gestor hat, der die Routine kennt, übersteht das erste Jahr ohne Drama. Ab dem zweiten Jahr ist es Routine: IBI im Sommer, Müll im Herbst, Modelo 210 im darauffolgenden Jahr, fertig.
Was wir auch sagen können: Wer das erste Jahr ohne Unterstützung versucht, erlebt fast immer mindestens eine unangenehme Überraschung – eine verpasste Frist, ein nicht gefundener Brief, eine Mahnung, die niemand verstanden hat. Die Investition in eine kompetente Begleitung im ersten Jahr ist eine der besten, die du als deutscher Käufer machen kannst.
Hast du Fragen zum steuerlichen Kalender deines ersten Jahres im Südosten? Schreib uns – wir helfen dir, den Überblick zu bekommen, und vermitteln dir bei Bedarf einen Gestor aus unserem Netzwerk.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.