Der Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) ist der erste verbindliche Schritt beim Immobilienkauf auf Mallorca. Du zahlst eine Reservierungsgebühr — typischerweise zwischen 3.000 und 10.000 Euro —, der Verkäufer nimmt das Objekt vom Markt, und beide Seiten verpflichten sich, innerhalb einer festgelegten Frist (meistens zwei bis vier Wochen) zum Arras-Vertrag überzugehen.
Klingt einfach, ist es aber nicht. Der Reservierungsvertrag ist genau der Moment, in dem deutsche Käufer am häufigsten Fehler machen — meistens, weil sie ihn für ein «unverbindliches Vorabdokument» halten. Ist er nicht.
Was ist ein Reservierungsvertrag rechtlich?
Es ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer (oft mit der Agentur als Vermittler), der das Objekt für einen bestimmten Zeitraum für dich reserviert. Während dieser Frist darf der Verkäufer das Objekt niemandem anderem verkaufen oder anbieten. Im Gegenzug zahlst du die Reservierungsgebühr.
Springt der Verkäufer ohne Grund ab, muss er dir die Gebühr in der Regel zurückzahlen — manchmal mit einer Vertragsstrafe. Springst du als Käufer ohne triftigen Grund ab, ist das Geld weg. Was als «triftiger Grund» gilt, ist im Vertrag selbst geregelt — und genau hier wird es interessant.
Welche Klauseln sollte der Reservierungsvertrag enthalten?
Aus zwanzig Jahren Erfahrung im Südosten wissen wir: Ein guter Reservierungsvertrag schützt beide Seiten, ein schlechter schützt nur eine. Diese Punkte sollten drin stehen:
Klare Identifikation des Objekts mit Adresse, Katasternummer und Grundbuchreferenz. Der vereinbarte Kaufpreis. Höhe und Zweck der Reservierungsgebühr. Die Frist bis zur Unterzeichnung des Arras-Vertrags. Wer welche Kosten trägt. Was passiert, wenn die Due Diligence schwerwiegende Probleme aufdeckt — etwa illegale Bauten, ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder versteckte Belastungen. In solchen Fällen sollte die Reservierungsgebühr zurückerstattet werden.
Was viele übersehen: Ohne diese Schutzklausel verlierst du dein Geld auch dann, wenn die Due Diligence ein echtes Problem aufdeckt. Das ist kein Detail — das ist der Hauptgrund, warum dein Anwalt den Vertrag vor der Unterschrift gelesen haben muss.
Wie viel kostet die Reservierung?
Die Höhe ist Verhandlungssache. Im Südosten Mallorcas sehen wir bei Objekten unter 500.000 Euro meistens Beträge zwischen 3.000 und 6.000 Euro. Bei höherwertigen Fincas und Villas zwischen 6.000 und 15.000 Euro. Bei sehr teuren Objekten ab zwei Millionen kann auch ein Prozent des Kaufpreises gefordert werden.
Wichtig: Diese Summe ist keine «Anzahlung auf den Kaufpreis» — sie wird zwar bei der Escritura angerechnet, aber rechtlich ist sie eine Reservierungsleistung. Der Unterschied ist klein, aber relevant, falls etwas schief geht.
An wen zahle ich die Reservierungsgebühr?
In der Regel auf ein Treuhandkonto der Agentur, manchmal direkt an den Verkäufer, in seltenen Fällen auf das Konto eines Anwalts. Was wir bei Villas y Fincas Mallorca empfehlen — und auch selbst praktizieren —: Die Zahlung läuft transparent über ein klar identifizierbares Konto, mit Beleg, mit Vertrag, mit allem dokumentiert. Wer Bargeld in einem Café überreichen will, ist im falschen Film.
Wie lange darf die Reservierungsfrist sein?
Verhandlungssache, aber realistisch sind zwei bis vier Wochen. Kürzer ist riskant — dein Anwalt schafft die Due Diligence oft nicht in fünf Tagen, vor allem wenn Dokumente vom Verkäufer noch fehlen. Länger ist für mallorquinische Verkäufer schwer zu schlucken; sie wollen Tempo und Klarheit.
Ein Trick aus der Praxis: Wenn du absehen kannst, dass die Frist knapp wird, sprich frühzeitig mit der Agentur und dem Verkäufer über eine Verlängerung. Eine angekündigte Verlängerung ist meistens kein Problem. Eine kurzfristige Bitte am letzten Tag dagegen sehr.
Was passiert, wenn ich die Frist verpasse?
Im schlimmsten Fall verlierst du die Reservierungsgebühr und das Objekt geht zurück auf den Markt. Das ist hart, kommt aber vor. Deshalb gilt: Niemals einen Reservierungsvertrag unterschreiben, dessen Frist du nicht realistisch einhalten kannst — vor allem, wenn du noch auf Finanzierungszusagen oder Dokumente aus Deutschland wartest.
Brauche ich für die Reservierung schon einen Anwalt?
Idealerweise ja — nicht für die Reservierung selbst, sondern damit der Vertrag vorher geprüft wird. In der Praxis sehen wir viele Käufer, die den Anwalt erst nach der Reservierung beauftragen. Das funktioniert oft, ist aber riskant. Wer eine Reise nach Mallorca plant, sollte den Anwalt schon im Vorfeld bestimmt haben, damit er bei Bedarf sofort handeln kann.
Hast du einen Reservierungsvertrag vorliegen und bist unsicher, ob die Klauseln fair sind? Schreib uns — wir schauen gerne unverbindlich drüber und sagen dir, worauf du bei dem konkreten Dokument achten solltest.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.