Du hast unterschrieben, der Notar hat dir die Hand gegeben, die Schlüssel liegen auf dem Tisch. Und jetzt? Die meisten unserer deutschen Kunden fragen genau in diesem Moment: «Was muss ich jetzt eigentlich tun – und in welcher Reihenfolge?»
Die ehrliche Antwort: Es gibt ein paar Dinge, die wirklich sofort passieren müssen, eine Handvoll, die in den ersten zwei Wochen dran sind, und einen Rest, der ruhig vier bis acht Wochen warten kann. Das Problem ist, dass dir das niemand in dieser Reihenfolge erklärt – und genau deshalb gibt es diesen Beitrag.
Wir begleiten seit 2010 deutsche Käufer im Südosten Mallorcas durch genau diese Phase. Was wir dir hier auflisten, ist keine Theorie aus einem Ratgeber – es ist die Reihenfolge, die in der Praxis funktioniert.
Tag 1: Sofort nach der Escritura
Bevor du überhaupt nach Hause fährst (oder ins Haus einziehst): Lass dir vom Notar eine Copia Simple der Escritura mitgeben. Das ist keine beglaubigte Kopie, aber sie enthält alle Daten, die du in den nächsten Tagen für jede einzelne Behörde brauchst – Katasterreferenz, Eigentumsdaten, Verkaufspreis. Die offizielle Copia Autorizada kommt später per Post oder E-Mail vom Notariat.
Direkt im Haus: Kontrolliere, dass tatsächlich alles funktioniert, was funktionieren sollte. Strom, Wasser, alle Wasserhähne, alle Schalter. Klingt banal, aber wir hatten Fälle, in denen der Vorbesitzer einen Wasserhahn fest zugedreht hatte und ein paar Wochen später ein Leck im Bad sichtbar wurde. Beim Verkäufer ist solche Information am Tag der Übergabe noch leicht zu bekommen, drei Wochen später nicht mehr.
Mach Fotos von allen Zählerständen: Strom, Wasser, gegebenenfalls Gas. Am besten mit Datum auf dem Foto. Diese Fotos brauchst du, wenn du die Verträge umschreibst – und sie schützen dich vor späteren Streitigkeiten über Verbrauch, der nicht mehr deiner war.
Woche 1: Die wirklich dringenden Dinge
Hausversicherung aktivieren oder umschreiben
Im Idealfall hast du das schon am Tag der Escritura geregelt. Falls nicht: Diese Woche. Eine Immobilie ohne Versicherung ist auf Mallorca kein Drama im rechtlichen Sinne, aber bei einem Wasserschaden, einem Brand oder einem Sturm sitzt du auf dem Schaden allein. Und Stürme im Südosten können im Herbst ordentlich sein.
Schlösser tauschen
Wir empfehlen das jedem Kunden. Du weißt nicht, wer in den letzten zwanzig Jahren einen Schlüssel zu deinem Haus hatte – Vorbesitzer, Putzkräfte, Nachbarn, der Pool-Mensch, der Cousin der Schwiegertochter. Ein Schlosser kostet im Südosten je nach Anzahl der Türen überschaubar wenig im Vergleich zur Ruhe danach.
Bankverbindung für Lastschriften klären
Strom, Wasser, Müllgebühren, IBI, Versicherung – das alles wird per domiciliación bancaria abgebucht, also per Lastschrift von einem spanischen Konto. Wenn du dein spanisches Konto noch nicht hast, ist diese Woche der richtige Moment. Wenn du es schon hast, sammle die IBAN griffbereit, du wirst sie in den nächsten zwei Wochen oft eintragen.
Wochen 2 und 3: Der Behördengang
Strom, Wasser, Internet umschreiben
Das ist kein einzelner Anruf, sondern drei separate Vorgänge mit drei verschiedenen Anbietern – und bei jedem brauchst du die Escritura, deine NIE, dein spanisches Konto und Geduld. Wir haben dazu eine eigene Anleitung, denn die Reihenfolge und die Stolperfallen sind bei jedem Anbieter andere.
Anmeldung beim Rathaus prüfen
Das Catastro und das Grundbuch werden automatisch über den Notar informiert – du musst da nichts tun. Was du aber tun solltest: Beim Rathaus deiner Gemeinde (Ses Salines, Santanyí, Campos, je nachdem wo du gekauft hast) nachfragen, wie es mit der basura, also der Müllgebühr, steht. Die wird oft erst Monate später per Post angekündigt, und wenn das Schreiben verloren geht, kommt die Mahnung mit Aufschlag.
Schlüssel zum Briefkasten – falls vorhanden
Klingt lächerlich, ist aber bei vielen Fincas im ländlichen Südosten ein echtes Thema: Manche Häuser haben gar keinen Briefkasten am Haus, sondern ein Postfach im Dorf – oder die Post wird beim Nachbarn abgegeben. Frag den Vorbesitzer oder direkt bei Correos in Ses Salines oder in der Colonia, wie die Post bisher zugestellt wurde. Davon hängt ab, ob deine erste Mahnung von der Stromgesellschaft jemals bei dir ankommt.
Monat 1: Was du in Ruhe angehen kannst
Steuerliches Setup mit einem Gestor besprechen
Als Nicht-Resident bist du verpflichtet, jährlich eine Steuererklärung in Spanien abzugeben – auch wenn du das Haus nicht vermietest. Das ist kein Drama, aber jemand muss es machen, und das ist in der Regel ein lokaler Gestor oder ein Steuerberater mit Erfahrung mit Nicht-Residenten. Wir empfehlen, das Gespräch im ersten Monat zu führen, nicht erst im November, wenn die Fristen drücken.
Inventur und Übergabeprotokoll dokumentieren
Wenn die Immobilie möbliert übernommen wurde, fotografiere alles. Für die Versicherung, für eine eventuelle spätere Vermietung, und einfach für dich. Möbel verschwinden manchmal aus der Erinnerung – Fotos nicht.
Nachbarn kennenlernen
Mal ehrlich: Das ist kein Bürokratie-Punkt, aber er ist auf einer Liste für die ersten Wochen wichtiger als die meisten Behördengänge. Im Südosten Mallorcas funktioniert vieles über persönliche Beziehungen. Der Nachbar, der dir bei der nächsten Sturmwarnung Bescheid gibt, der Bäcker, der dir den Klempner empfiehlt, der Bauer, dem der Acker hinter deiner Finca gehört – das sind die Menschen, die dir das Leben hier wirklich leichter machen. Klopf an, stell dich vor, akzeptiere den ersten Kaffee.
Was viele übersehen
Aus zwanzig Jahren Begleitung im Südosten kennen wir die typischen Fehler. Der größte: alles in der ersten Woche erledigen wollen. Spanien funktioniert anders. Manche Behörden brauchen Termine, manche Anbieter melden sich erst nach zehn Tagen, manche Dinge gehen nur persönlich vor Ort. Wer versucht, in fünf Tagen alles abzuhaken, wird frustriert. Wer sich vier bis sechs Wochen Zeit gibt und in der richtigen Reihenfolge vorgeht, hat am Ende kaum Stress.
Der zweitgrößte Fehler: ohne Hilfe vor Ort versuchen, alles auf Spanisch zu regeln, wenn man kein Spanisch spricht. Bei manchen Vorgängen geht das mit Geduld und Übersetzer-App. Bei anderen – besonders bei der ersten Steuererklärung oder der Klärung mit dem Bürgermeisteramt – ist jemand, der die Sprache spricht und das System kennt, jeden Cent wert.
Hast du Fragen zu den ersten Wochen in deinem neuen Haus im Südosten? Schreib uns – wir leben hier und kennen jeden dieser Schritte aus hunderten Begleitungen.
Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen können sich jederzeit ändern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verfügt über ein Netzwerk erfahrener Fachleute im Südosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.