{"id":63705,"date":"2026-05-02T13:00:00","date_gmt":"2026-05-02T11:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/?p=63705"},"modified":"2026-06-21T13:16:50","modified_gmt":"2026-06-21T11:16:50","slug":"baugenehmigung-fur-dorfhaus-oder-apartment-auf-mallorca-was-du-wissen-musst","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/baugenehmigung-fur-dorfhaus-oder-apartment-auf-mallorca-was-du-wissen-musst\/","title":{"rendered":"Baugenehmigung f\u00fcr Dorfhaus oder Apartment auf Mallorca: Was du wissen musst"},"content":{"rendered":"

Auch in der Stadt brauchst du auf Mallorca eine Baugenehmigung \u2014 aber die Genehmigungsprozesse auf Suelo Urbano sind in der Regel schneller und klarer als auf dem Land. Hier ist, was du wissen musst, bevor du den Bohrhammer anwirfst.<\/strong><\/p>\n

Viele K\u00e4ufer eines Dorfhauses oder Apartments denken: \u201eIch bin im Dorf, nicht auf dem Land \u2014 ich kann machen, was ich will.“ Das stimmt nicht. Die Bauordnung gilt \u00fcberall. Aber die H\u00fcrden sind auf st\u00e4dtischem Boden tats\u00e4chlich niedriger als auf Rustikal-Land.<\/p>\n

Obra Menor und Obra Mayor \u2014 der Unterschied<\/h2>\n

Spanische Gemeinden unterscheiden zwischen zwei Arten von Baugenehmigungen:<\/p>\n

Obra Menor (Kleine Bauma\u00dfnahme):<\/strong> F\u00fcr Arbeiten, die die Struktur des Geb\u00e4udes nicht ver\u00e4ndern \u2014 neue B\u00f6den, Badezimmerrenovierung, K\u00fccheneinbau, Malerarbeiten, Fensteraustausch (wenn die \u00d6ffnungen nicht ver\u00e4ndert werden). Die Genehmigung ist ein Formular beim Ayuntamiento, das in der Regel innerhalb von Tagen bis wenigen Wochen bearbeitet wird. Kosten: eine moderate Geb\u00fchr plus Steuern.<\/p>\n

Obra Mayor (Gro\u00dfe Bauma\u00dfnahme):<\/strong> F\u00fcr alles, was die Struktur betrifft \u2014 W\u00e4nde einrei\u00dfen, Decken \u00f6ffnen, Anbauten, Aufstockungen, Grundriss\u00e4nderungen. Hier brauchst du ein Projekt von einem Architekten, das beim Ayuntamiento eingereicht und genehmigt werden muss. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Gemeinde \u2014 in Ses Salines und Campos rechne mit einigen Wochen bis wenigen Monaten. In Santany\u00ed, wo der historische Kern unter besonderem Schutz steht, kann es l\u00e4nger dauern.<\/p>\n

Was in historischen Dorfkernen anders ist<\/h2>\n

Santany\u00ed, Ses Salines und andere D\u00f6rfer im S\u00fcdosten haben Normas Subsidiarias oder PGOU (Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana), die f\u00fcr den historischen Kern besondere Regeln festlegen. Typische Einschr\u00e4nkungen: Fassadenfarbe und -material m\u00fcssen dem Ortsbild entsprechen, Fensterformate d\u00fcrfen nicht willk\u00fcrlich ge\u00e4ndert werden, Satellitenantenne nicht sichtbar von der Stra\u00dfe, Dachmaterialien sind vorgeschrieben.<\/p>\n

Das klingt einschr\u00e4nkend \u2014 und das ist es auch. Aber genau diese Regeln sind der Grund, warum die mallorquinischen D\u00f6rfer ihren Charme behalten haben, statt wie manche Festlandorte mit Plastikfenstern und Aluminiumfassaden verunstaltet zu werden.<\/p>\n

Was passiert, wenn du ohne Genehmigung baust<\/h2>\n

Im besten Fall: nichts, solange niemand es bemerkt. Im schlechtesten Fall: eine Anzeige durch einen Nachbarn, eine Inspektion durch das Ayuntamiento, ein Bu\u00dfgeld und die Anordnung, den Originalzustand wiederherzustellen. Die Kosten f\u00fcr den R\u00fcckbau plus Bu\u00dfgeld k\u00f6nnen die Kosten der urspr\u00fcnglichen Genehmigung um ein Vielfaches \u00fcbersteigen.<\/p>\n

Au\u00dferdem: Wenn du irgendwann verkaufen willst, werden nicht genehmigte Bauma\u00dfnahmen zum Problem. Der K\u00e4ufer (oder sein Anwalt) wird die Diskrepanz zwischen Genehmigungen und physischem Zustand entdecken \u2014 und entweder den Preis dr\u00fccken oder vom Kauf absehen.<\/p>\n

Was du deinen Architekten fragen solltest<\/h2>\n

Brauche ich f\u00fcr meine geplante Renovierung eine Obra Menor oder Obra Mayor? Gibt es im PGOU meiner Gemeinde besondere Auflagen f\u00fcr mein Grundst\u00fcck oder meinen Stra\u00dfenzug? Wie lange dauert die Genehmigung realistisch? Und kann ich w\u00e4hrend der Bearbeitungszeit schon mit den Arbeiten beginnen, oder muss ich auf die Genehmigung warten?<\/p>\n

Die Antwort auf die letzte Frage ist in der Regel: Warten. Auch wenn es in der Praxis F\u00e4lle gibt, in denen Eigent\u00fcmer \u201eauf eigenes Risiko“ beginnen, bevor die Genehmigung da ist \u2014 es ist nicht empfehlenswert.<\/p>\n

Du planst eine Renovierung in einem Dorfhaus oder Apartment im S\u00fcdosten? Sprich mit uns \u2014 wir verbinden dich mit einem Architekten, der die lokalen Vorschriften kennt.<\/em><\/p>\n

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Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschlie\u00dflich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgf\u00e4ltiger Recherche \u00fcbernehmen wir keine Gew\u00e4hr f\u00fcr Richtigkeit, Vollst\u00e4ndigkeit oder Aktualit\u00e4t der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen k\u00f6nnen sich jederzeit \u00e4ndern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verf\u00fcgt \u00fcber ein Netzwerk erfahrener Fachleute im S\u00fcdosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.<\/small><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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