{"id":60116,"date":"2026-11-09T15:00:00","date_gmt":"2026-11-09T14:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/?p=60116"},"modified":"2026-10-26T15:12:52","modified_gmt":"2026-10-26T15:12:52","slug":"penthouse-und-wohnung-auf-mallorca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/penthouse-und-wohnung-auf-mallorca\/","title":{"rendered":"Penthouse und Wohnung auf Mallorca: Was K\u00e4ufer und Mieter wissen sollten"},"content":{"rendered":"<p><strong>Kurz gesagt:<\/strong> Auf Mallorca hei\u00dft die oberste Wohnung eines Hauses <em>\u00e1tico<\/em>, und in deutschen Inseraten wird daraus schnell ein \u201ePenthouse\u201c. Gemeint ist aber nicht immer das deutsche Penthouse: Ein \u00e1tico kann die Dachwohnung mit gro\u00dfer Terrasse \u00fcber Palma sein oder die oberste Etage eines dreist\u00f6ckigen Hauses im Dorf. Dieser Leitfaden erkl\u00e4rt aus dem, was wir bei Villas y Fincas Mallorca t\u00e4glich sehen, welche Wohnungstypen es gibt, wo es im S\u00fcdosten und in Palma Wohnungen gibt, wie eine Eigent\u00fcmergemeinschaft funktioniert und was ein Eigent\u00fcmer von Mietern verlangt. Preise und Rechtsfragen bleiben au\u00dfen vor.<\/p>\n<figure class=\"vfm-video\"><div class=\"vfm-video-frame\" style=\"background-image:url(https:\/\/i.ytimg.com\/vi\/eIds9aoaRBE\/hqdefault.jpg);background-size:cover;background-position:center\"><iframe loading=\"lazy\" width=\"1170\" height=\"658\" src=\"https:\/\/www.youtube-nocookie.com\/embed\/eIds9aoaRBE\" title=\"Unsere neue Wohnung! 2. Umzug auf Mallorca - von der Finca zur Neubau Stadtwohnung... Roomtour\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe><\/div><figcaption>Eine deutsche Familie, die seit einem Jahr auf Mallorca lebt, zeigt auf dem Kanal Einfach Marci (Februar 2026) ihre neue Neubauwohnung im Inselinneren und erz\u00e4hlt am Ende, warum sie ein altes Landhaus bei Portocristo verlassen hat: Feuchtigkeit, K\u00e4lte im Winter und lange Wege nach Palma. Es steht hier, weil es den Alltag in Wohnung und Landhaus aus erster Hand vergleicht; Produkthinweise im Video sind Sache des Kanals.<\/figcaption><\/figure>\n<h2>\u00c1tico und Penthouse: zwei W\u00f6rter, nicht immer dasselbe<\/h2>\n<p>In Deutschland klingt \u201ePenthouse\u201c nach oberster Etage, gro\u00dfer Dachterrasse und Aufzug bis vor die T\u00fcr. Auf Mallorca beschreibt das spanische <em>\u00e1tico<\/em> zun\u00e4chst nur die Lage im Geb\u00e4ude, n\u00e4mlich die letzte Etage, h\u00e4ufig von der Fassade zur\u00fcckgesetzt, sodass davor eine Terrasse entsteht. Ob die Wohnung gro\u00dfz\u00fcgig oder einfach ist, sagt das Wort nicht. Wir sehen \u00e1ticos mit Meerblick in der Col\u00f2nia de Sant Jordi, \u00e1ticos \u00fcber den D\u00e4chern von Santany\u00ed und Dachwohnungen in Palma, die dem deutschen Bild genau entsprechen. Wir sehen aber auch schlichte oberste Etagen ohne Aufzug.<\/p>\n<p>Verwandt sind das <em>d\u00faplex<\/em>, eine Wohnung \u00fcber zwei Etagen, und das <em>sobre\u00e1tico<\/em>, eine weitere, kleinere Etage \u00fcber dem \u00e1tico. Bei \u201ePenthouse\u201c im Inserat lohnt immer die Frage nach Etage, Aufzug und Terrasse.<\/p>\n<h2>Wohnungstypen auf Mallorca<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Erdgeschoss mit Garten<\/strong> (<em>planta baja<\/em>): direkter Zugang zu einem eigenen Garten oder einer Terrasse, oft in Anlagen mit Gemeinschaftspool; gefragt bei K\u00e4ufern mit Hund und bei allen, die keine Treppen m\u00f6chten.<\/li>\n<li><strong>Wohnung im Dorf<\/strong> (<em>piso<\/em>): in kleinen Mehrfamilienh\u00e4usern mit wenigen Parteien, mitten im Ort, mit Balkon oder Terrasse; Gesch\u00e4fte und Dienstleistungen sind zu Fu\u00df erreichbar.<\/li>\n<li><strong>\u00c1tico mit Terrasse<\/strong>: die oberste Etage, Licht von mehreren Seiten und eine Terrasse, die einen gro\u00dfen Teil des Jahres als zweites Wohnzimmer dient.<\/li>\n<li><strong>Apartment in einer K\u00fcstenurbanisation<\/strong>: Wohnanlagen mit Pool und Gemeinschaftsgarten, wenige Minuten vom Meer, etwa in Cala d&#8217;Or oder Sa R\u00e0pita.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Welcher Typ passt, h\u00e4ngt vor allem davon ab, ob Sie einige Wochen, mehrere Monate oder das ganze Jahr hier verbringen.<\/p>\n<h2>Wo es im S\u00fcdosten und in Palma echte Wohnungen gibt<\/h2>\n<p>Der S\u00fcdosten ist das Land der Dorfh\u00e4user und Fincas. An diesen Orten gibt es Wohnungen:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Santany\u00ed<\/strong>: Wohnungen und \u00e1ticos in kleinen H\u00e4usern im Ortskern, gebaut aus dem goldfarbenen Santany\u00ed-Stein; ein Ort, der das ganze Jahr lebt, mit Gesch\u00e4ften, Galerien und Wochenmarkt.<\/li>\n<li><strong>Cala d&#8217;Or<\/strong>: wei\u00dfe Wohnanlagen im ibizenkischen Stil rund um den Jachthafen und die kleinen Buchten; im Sommer sehr belebt, und auch im Winter mit Supermarkt und Dienstleistungen f\u00fcr die Bewohner.<\/li>\n<li><strong>Col\u00f2nia de Sant Jordi<\/strong>: Wohnungen mit Meerblick in einem Fischerhafen mit Sandstr\u00e4nden, die zu Fu\u00df erreichbar sind; von hier f\u00e4hrt das Boot nach Cabrera.<\/li>\n<li><strong>Campos<\/strong>: ein gro\u00dfer, lebendiger Ort mit weiterf\u00fchrender Schule, Diensten und Markt am Donnerstag und Samstag, etwa 28 Minuten vom Flughafen; an der K\u00fcste davor Sa R\u00e0pita mit Apartments mit Meerblick.<\/li>\n<li><strong>Portocolom<\/strong>: ein gro\u00dfer Naturhafen mit Fischerh\u00e4usern und Leuchtturm; im Sommer belebt, im Winter sehr ruhig, mit Felanitx als ganzj\u00e4hrig lebendigem Ort im Hinterland.<\/li>\n<li><strong>Portopetro<\/strong>: ein ruhiger Naturhafen neben Mondrag\u00f3, mit Restaurants, die fast das ganze Jahr ge\u00f6ffnet haben, und einer Apotheke; Wohnungen mit Meerblick.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Palma ist ein eigenes Kapitel. In der Hauptstadt gibt es Wohnungen in allen Formen: renovierte Stadtpal\u00e4ste mit Innenhof und hohen Decken in der Altstadt, die zweigeschossigen H\u00e4user von Santa Catalina und moderne Geb\u00e4ude mit Dachwohnungen \u00fcber der Bucht. Das deutsche Penthouse-Bild, oberste Etage mit gro\u00dfer Terrasse und Aufzug, begegnet uns in Palma h\u00e4ufiger als in den D\u00f6rfern. In der Altstadt sind Garagen knapp, in Santa Catalina ist abends Leben auf der Stra\u00dfe. Mehr dazu in unseren Leitf\u00e4den <a href=\"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/leben-in-palmas-altstadt\/\">Leben in Palmas Altstadt<\/a> und <a href=\"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/santa-catalina-palma-viertel\/\">Santa Catalina<\/a> sowie im \u00dcberblick <a href=\"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/wo-auf-mallorca-leben\/\">Wo auf Mallorca leben<\/a>.<\/p>\n<h2>Die Eigent\u00fcmergemeinschaft im Alltag<\/h2>\n<p>Wer auf Mallorca eine Wohnung kauft, wird Mitglied einer <em>comunidad de propietarios<\/em>, der Eigent\u00fcmergemeinschaft des Geb\u00e4udes oder der Anlage. Den Rahmen setzt das spanische Wohnungseigentumsgesetz, die <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1960-10906\">Ley de Propiedad Horizontal<\/a> im Amtsblatt BOE. Im Alltag hei\u00dft das:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Die Beitr\u00e4ge.<\/strong> Jede Wohnung zahlt regelm\u00e4\u00dfig ihren Anteil an den gemeinsamen Kosten, in der Regel per Lastschrift von einem spanischen Konto. Der Anteil richtet sich nach der Beteiligungsquote der Wohnung, der <em>cuota de participaci\u00f3n<\/em>, die in den Unterlagen des Geb\u00e4udes steht.<\/li>\n<li><strong>Die Versammlung.<\/strong> Die Eigent\u00fcmerversammlung, die <em>junta de propietarios<\/em>, tritt laut Gesetz mindestens einmal im Jahr zusammen, um Haushalt und Abrechnung zu beschlie\u00dfen. Wer nicht auf der Insel ist, kann sich mit einer schriftlichen Vollmacht vertreten lassen.<\/li>\n<li><strong>Pr\u00e4sident und Verwaltung.<\/strong> Ein Eigent\u00fcmer wird Pr\u00e4sident, gew\u00e4hlt, im Turnus oder per Los; das Laufende f\u00fchrt in den meisten Anlagen, die wir kennen, eine externe Hausverwaltung, der <em>administrador de fincas<\/em>.<\/li>\n<li><strong>Was gemeinsam entschieden wird.<\/strong> Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Pool und Gemeinschaftsgarten, die Reinigung, die Hausordnung und gr\u00f6\u00dfere Arbeiten, f\u00fcr die manchmal eine Sonderumlage, die <em>derrama<\/em>, beschlossen wird. Auch Markisen oder Klimager\u00e4te an der Fassade sind in vielen Gemeinschaften geregelt.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die Protokolle der letzten Versammlungen, die <em>actas<\/em>, verraten viel \u00fcber ein Geb\u00e4ude: anstehende Arbeiten, offene Diskussionen und wie gepflegt eine Anlage ist. Welche Rechte und Pflichten im Einzelnen gelten, etwa bei einer Terrasse auf dem Dach eines \u00e1tico, ist eine Frage f\u00fcr Ihren Anwalt.<\/p>\n<h2>Worauf es bei der Besichtigung ankommt<\/h2>\n<p>Nach unserer Erfahrung entscheiden selten die Quadratmeter, sondern diese Punkte:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Terrasse und Ausrichtung.<\/strong> Eine S\u00fcdterrasse ist im Winter ein Gewinn und im August ohne Sonnenschutz kaum nutzbar; eine Ostterrasse bringt Morgensonne und Schatten am Nachmittag.<\/li>\n<li><strong>L\u00e4rm in der Saison und im Winter.<\/strong> Eine Wohnung an der K\u00fcste kann im Juli voller Leben sein, mit Pool, Terrassen und G\u00e4sten nebenan, und im Januar fast still. In Palma oder im Ortskern h\u00f6rt man abends eher die Stra\u00dfe mit ihren Bars.<\/li>\n<li><strong>Die Gemeinschaft. Was unsere deutschen Kunden an einer Wohnung am meisten sch\u00e4tzen, sind Terrasse, Aufzug und Garage und eine kleine Gemeinschaft, die Pool und Garten pflegt, wenn sie nicht auf der Insel sind.<\/li>\n<li><strong>Garage und Abstellraum.<\/strong> In den D\u00f6rfern wird meist auf der Stra\u00dfe geparkt. Ein Stellplatz in der Tiefgarage oder ein Abstellraum, der <em>trastero<\/em>, f\u00fcr Fahrr\u00e4der, Strandsachen und Koffer ist ein echter Vorteil, der nicht zu jeder Wohnung geh\u00f6rt.<\/li>\n<li><strong>Aufzug.<\/strong> Viele kleine Wohnh\u00e4user in den D\u00f6rfern haben zwei oder drei Etagen und keinen Aufzug.<\/li>\n<li><strong>Klimaanlage.<\/strong> Eine Zentralheizung ist in den Wohnungen, die wir sehen, die Ausnahme. Geheizt und gek\u00fchlt wird meist mit Klimager\u00e4ten mit W\u00e4rmepumpe, dem <em>aire acondicionado fr\u00edo\/calor<\/em>. Ob jeder Raum ein Ger\u00e4t hat, merkt man im Januar wie im August.<\/li>\n<li><strong>Das Geb\u00e4ude im Winter.<\/strong> Meeresn\u00e4he bedeutet Feuchtigkeit. In \u00e4lteren Anlagen lohnt der Blick auf Fenster, D\u00e4mmung und Spuren von Feuchtigkeit an W\u00e4nden und Decken; Fliesenb\u00f6den sind im Winter k\u00fchl. Eine Besichtigung im Herbst oder Winter zeigt ehrlicher, wie sich eine Wohnung das ganze Jahr anf\u00fchlt.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Eine Wohnung mieten: was der Eigent\u00fcmer verlangt<\/h2>\n<p>Wohnungen zum Wohnen sind im S\u00fcdosten gefragt, auch bei Menschen, die hier in Gastronomie, Dienstleistungen und Gesundheitswesen arbeiten. Wenn wir eine Wohnung im Auftrag eines Eigent\u00fcmers vermieten, bittet er in der Regel um drei Dinge:<\/p>\n<ul>\n<li>einen Nachweis der Zahlungsf\u00e4higkeit: den Arbeitsvertrag mit den letzten Gehaltsabrechnungen, den <em>n\u00f3minas<\/em>, oder andere nachweisbare Eink\u00fcnfte;<\/li>\n<li>ein Ausweisdokument: den spanischen Ausweis oder die NIE oder den Reisepass;<\/li>\n<li>die gesetzliche Kaution, die <em>fianza<\/em>, wie sie das spanische Mietgesetz, die <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003\">Ley de Arrendamientos Urbanos<\/a>, f\u00fcr Wohnraum vorsieht.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Vertrag, Rechte und Pflichten als Mieter sind eine Frage f\u00fcr einen Anwalt, Ihren eigenen oder einen, mit dem wir Sie in Kontakt bringen.<\/p>\n<h2>Wohnung, Dorfhaus oder Finca: der Unterschied im Alltag<\/h2>\n<p>Neben der Wohnung stehen im S\u00fcdosten zwei andere Arten zu wohnen, und der Unterschied zeigt sich im Alltag. Auf der Finca sind es Raum und Stille: ein Grundst\u00fcck, ein eigener Pool, kein Nachbar \u00fcber der Decke und das Meer oft nur rund zehn Minuten entfernt. Im Dorfhaus ist es das Leben nach innen, um einen Innenhof herum, in einem Ort, der das ganze Jahr lebt. Und es gibt keine Eigent\u00fcmerversammlung: Was am Haus geschieht, entscheiden Sie selbst. In Orten wie Ses Salines sch\u00e4tzen neue Bewohner gerade diese Mischung aus N\u00e4he im Dorf und gro\u00dfer Privatsph\u00e4re.<\/p>\n<p>Beide haben ihre eigenen Themen: Im Dorfhaus wohnt man Wand an Wand mit den Nachbarn, und Fassaden und Holzbalkendecken wollen gepflegt sein; auf der Finca kommt das Wasser oft aus der Zisterne, Garten und Pool brauchen Pflege, und Glasfaser erreicht nicht jedes Haus. Und es gibt den umgekehrten Weg, wie das Video oben zeigt: Familien, die nach einer Zeit auf dem Land in eine Wohnung n\u00e4her an Palma ziehen. Mehr \u00fcber die Orte in unseren Leitf\u00e4den zu <a href=\"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/ses-salines-und-colonia-de-sant-jordi\/\">Ses Salines und der Col\u00f2nia de Sant Jordi<\/a>, <a href=\"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/santanyi-cala-figuera-und-es-llombards\/\">Santany\u00ed, Cala Figuera und Es Llombards<\/a> und <a href=\"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/campos-und-sa-rapita\/\">Campos und Sa R\u00e0pita<\/a>; wie ein Kauf mit uns abl\u00e4uft, steht in <a href=\"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/haus-kaufen-auf-mallorca-als-auslaender\/\">Haus kaufen auf Mallorca als Ausl\u00e4nder<\/a>.<\/p>\n<h2>Was Sie wissen sollten<\/h2>\n<h3>Was ist auf Mallorca ein Penthouse?<\/h3>\n<p>Meist ein \u00e1tico: die oberste Etage, oft zur\u00fcckgesetzt und mit Terrasse. Ob es dem deutschen Bild mit Dachterrasse und Aufzug entspricht, h\u00e4ngt vom Geb\u00e4ude ab.<\/p>\n<h3>Wo gibt es im S\u00fcdosten Mallorcas Wohnungen?<\/h3>\n<p>Vor allem in Santany\u00ed, Cala d&#8217;Or, der Col\u00f2nia de Sant Jordi, Campos und Sa R\u00e0pita, Portocolom und Portopetro. In den kleineren D\u00f6rfern \u00fcberwiegen Dorfh\u00e4user und Fincas; in Palma gibt es Wohnungen in allen Formen.<\/p>\n<h3>Was ist eine comunidad de propietarios?<\/h3>\n<p>Die Eigent\u00fcmergemeinschaft eines Geb\u00e4udes oder einer Anlage. Sie entscheidet \u00fcber die gemeinsamen Teile und versammelt sich laut Gesetz mindestens einmal im Jahr; jede Wohnung zahlt ihren Anteil an den Kosten.<\/p>\n<h3>Was verlangt ein Eigent\u00fcmer, wenn man auf Mallorca eine Wohnung mietet?<\/h3>\n<p>In der Regel einen Nachweis der Zahlungsf\u00e4higkeit wie Arbeitsvertrag und Gehaltsabrechnungen, ein Ausweisdokument und die gesetzliche Kaution nach dem spanischen Mietgesetz.<\/p>\n<h3>Haben Wohnungen auf Mallorca eine Heizung?<\/h3>\n<p>Selten eine Zentralheizung. Die meisten Wohnungen, die wir sehen, werden mit Klimager\u00e4ten geheizt und gek\u00fchlt; im Winter z\u00e4hlen dazu Fenster und D\u00e4mmung.<\/p>\n<h2>Wo wir arbeiten<\/h2>\n<p>Wir arbeiten auf ganz Mallorca, vom S\u00fcdosten aus, wo wir jeden Tag unterwegs sind: <a href=\"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/property-city\/santanyi-immobilien\/\">Immobilien in Santany\u00ed<\/a>, <a href=\"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/property-city\/ses-salines-immobilien\/\">Immobilien in Ses Salines<\/a> und <a href=\"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/property-city\/campos-immobilien\/\">Immobilien in Campos<\/a>. Wenn Sie mit uns kaufen, \u00fcbernehmen wir nach dem Kauf die Ummeldung von Strom und Wasser auf Ihren Namen. F\u00fcr eine Wohnung zum Kauf oder zur Miete <a href=\"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/kontakt\/\">schreiben Sie Villas y Fincas Mallorca<\/a>; wir antworten auf Deutsch.<\/p>\n<p><em>Aktualisiert im Oktober 2026. Dieser Leitfaden gibt wieder, was wir bei Wohnungen im S\u00fcdosten Mallorcas und in Palma beobachten (Gesetzestexte im BOE eingesehen im Oktober 2026). Er nennt keine Preise, dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung: F\u00fcr Fragen zu Kauf, Miete oder Eigent\u00fcmergemeinschaft bringen wir Sie gern mit einem Anwalt in Kontakt.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Was auf Mallorca ein \u00e1tico ist, wo es im S\u00fcdosten und in Palma Wohnungen gibt, wie eine Eigent\u00fcmergemeinschaft funktioniert und was Eigent\u00fcmer von Mietern verlangen.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":60113,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_themeisle_gutenberg_block_has_review":false,"footnotes":""},"categories":[1574],"tags":[],"class_list":["post-60116","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-leben-als-expat"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t<!-- All in One SEO 5.0.3 - aioseo.com -->\n\t<meta name=\"description\" content=\"Penthouse kaufen auf 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