{"id":28082,"date":"2026-07-01T13:00:00","date_gmt":"2026-07-01T11:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/?p=28082"},"modified":"2026-04-10T15:32:59","modified_gmt":"2026-04-10T15:32:59","slug":"due-diligence-beim-finca-kauf-auf-mallorca-was-wirklich-gepruft-wird","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/due-diligence-beim-finca-kauf-auf-mallorca-was-wirklich-gepruft-wird\/","title":{"rendered":"Due Diligence beim Finca-Kauf auf Mallorca: Was wirklich gepr\u00fcft wird"},"content":{"rendered":"\n

Der Kauf einer Finca bricht an einem Punkt fast immer zusammen: der Due Diligence. Nicht wegen b\u00f6ser Absicht \u2014 sondern weil alte Fincas auf Rustikal-Land eine Komplexit\u00e4t haben, die viele K\u00e4ufer untersch\u00e4tzen. Was pr\u00fcft der Anwalt genau, welche Probleme tauchen am h\u00e4ufigsten auf, und was ist wirklich ein Kaufstopper \u2014 und was nicht?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Was Due Diligence bei einer Finca bedeutet<\/h2>\n\n\n\n

Due Diligence ist die rechtliche, technische und steuerliche Pr\u00fcfung einer Immobilie vor dem Kauf. Bei einer Finca auf Rustikal-Land geht es um mehr als nur den Grundbuchauszug. Es geht um die Frage: Entspricht das, was auf dem Papier steht, dem, was tats\u00e4chlich existiert? Und: Ist das, was existiert, legal?<\/p>\n\n\n\n

Das ist bei alten Fincas h\u00e4ufig nicht selbstverst\u00e4ndlich. Geb\u00e4ude, die vor Jahrzehnten ohne Genehmigung angebaut wurden. Pools, die nicht eingetragen sind. Grundst\u00fccksgrenzen, die nicht mit dem Kataster \u00fcbereinstimmen. Brunnen, die nicht registriert sind. Eine Finca, die bewohnt, genutzt und geliebt wurde \u2014 und trotzdem rechtlich ein Puzzlespiel ist.<\/p>\n\n\n\n

Was der Anwalt konkret pr\u00fcft<\/h2>\n\n\n\n

Der erste Schritt ist die Nota Simple \u2014 der Grundbuchauszug. Sie zeigt, wer Eigent\u00fcmer ist, wie das Objekt beschrieben ist, und welche Lasten oder Rechte eingetragen sind. Das ist die Grundlage. Dann folgt der Katasterauszug: Wie gro\u00df ist das Grundst\u00fcck laut Kataster? Wie viel Wohnfl\u00e4che ist eingetragen? Stimmt das mit der Nota Simple und der physischen Realit\u00e4t \u00fcberein?<\/p>\n\n\n\n

Dann die urbanistische Situation: Welche Klassifizierung hat das Land \u2014 SRG, ANEI, ARIP? Gibt es offene Strafverfahren oder Sanktionen beim Ayuntamiento oder der Conselleria? Wurde f\u00fcr alle bestehenden Geb\u00e4ude und Anbauten eine Baugenehmigung erteilt? Ist die C\u00e9dula de Habitabilidad vorhanden und aktuell? Gibt es einen g\u00fcltigen Energieausweis?<\/p>\n\n\n\n

Schlie\u00dflich die steuerliche Situation: Ist der IBI der letzten Jahre bezahlt? Gibt es offene Schulden beim Ayuntamiento? Hat der Verk\u00e4ufer steuerliche Verbindlichkeiten, die auf die Immobilie durchschlagen k\u00f6nnten?<\/p>\n\n\n\n

Was am h\u00e4ufigsten gefunden wird<\/h2>\n\n\n\n

In zwanzig Jahren Erfahrung im S\u00fcdosten sehen wir regelm\u00e4\u00dfig dieselben Muster. Nicht eingetragene Anbauten \u2014 ein Zimmer, eine Garage, ein Poolhaus \u2014 die irgendwann ohne Genehmigung errichtet wurden. Das ist sehr h\u00e4ufig und in vielen F\u00e4llen l\u00f6sbar oder tolerierbar, aber es muss bewertet werden. Ein Anwalt kann einsch\u00e4tzen, ob ein nicht eingetragener Anbau ein echtes rechtliches Risiko darstellt oder eine formale Unregelm\u00e4\u00dfigkeit, die in der Praxis keine Konsequenzen hat.<\/p>\n\n\n\n

Diskrepanzen zwischen Katasterfl\u00e4che und realer Fl\u00e4che sind ebenfalls die Norm, nicht die Ausnahme. Eine Finca, die auf dem Papier 200 m\u00b2 Wohnfl\u00e4che hat, aber real 240 m\u00b2 bewohnbare Fl\u00e4che \u2014 das ist verbreitet. Manchmal ist das ein Vorteil f\u00fcr den K\u00e4ufer, manchmal eine Grauzone, manchmal ein Problem.<\/p>\n\n\n\n

Was ein echter Kaufstopper ist<\/h2>\n\n\n\n

Nicht jedes Problem, das die Due Diligence aufdeckt, ist ein Kaufstopper. Ein echter Kaufstopper ist: ein Abrissbefehl, der aktiv vollstreckt werden kann. Eine laufende Hypothek des Verk\u00e4ufers, die er nicht bereinigen will oder kann. Ein Grundbucheintrag, der einen anderen tats\u00e4chlichen Eigent\u00fcmer zeigt. Eine Finca, die in einem Naturschutzgebiet liegt, in dem kein einziges Geb\u00e4ude legal existieren d\u00fcrfte.<\/p>\n\n\n\n

Was kein automatischer Kaufstopper ist: eine nicht eingetragene Terrasse, die seit drei\u00dfig Jahren existiert und nie beanstandet wurde. Ein Brunnen ohne formale Genehmigung, der seit Generationen genutzt wird. Eine C\u00e9dula, die abgelaufen ist aber erneuert werden kann. Diese Dinge sind verhandelbar \u2014 entweder durch Preisanpassung, oder durch Klauseln im Kaufvertrag, die den Verk\u00e4ufer zur Bereinigung vor dem Notartermin verpflichten.<\/p>\n\n\n\n

Wie lange Due Diligence dauert<\/h2>\n\n\n\n

Eine solide Due Diligence bei einer Finca dauert typischerweise drei bis sechs Wochen \u2014 manchmal l\u00e4nger, wenn Dokumente vom Verk\u00e4ufer langsam geliefert werden oder wenn urbanistische Anfragen beim Ayuntamiento beantwortet werden m\u00fcssen. Wer glaubt, dass eine Woche reicht, hat noch keine alte Finca auf Rustikal-Land gepr\u00fcft.<\/p>\n\n\n\n

Das ist einer der Gr\u00fcnde, warum die Reserva \u2014 die erste, weniger verbindliche Sicherung des Objekts \u2014 so wichtig ist: Sie gibt die Zeit, die Due Diligence ordentlich durchzuf\u00fchren, ohne dass der Verk\u00e4ufer das Objekt in der Zwischenzeit an jemand anderen verkauft. Wer direkt zur Arras springt ohne Due Diligence \u2014 das ist ein Fehler, den man einmal macht.<\/p>\n\n\n\n

Sie sind in der Due-Diligence-Phase und Ihr Anwalt hat etwas gefunden, das Sie einordnen wollen? Schreib uns \u2014 wir k\u00f6nnen aus der Perspektive von zwanzig Jahren helfen zu verstehen, ob etwas wirklich ein Problem ist oder nur auf dem Papier eines aussieht.<\/p>\n\n\n\n

Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschlie\u00dflich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgf\u00e4ltiger Recherche \u00fcbernehmen wir keine Gew\u00e4hr f\u00fcr Richtigkeit, Vollst\u00e4ndigkeit oder Aktualit\u00e4t der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen k\u00f6nnen sich jederzeit \u00e4ndern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verf\u00fcgt \u00fcber ein Netzwerk erfahrener Fachleute im S\u00fcdosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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