{"id":27955,"date":"2026-05-07T13:00:00","date_gmt":"2026-05-07T11:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/?p=27955"},"modified":"2026-06-24T20:13:30","modified_gmt":"2026-06-24T18:13:30","slug":"drei-prozent-einbehalt-beim-immobilienverkauf-auf-mallorca-was-nicht-residenten-wissen-mussen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/villasyfincasmallorca.com\/de\/drei-prozent-einbehalt-beim-immobilienverkauf-auf-mallorca-was-nicht-residenten-wissen-mussen\/","title":{"rendered":"Drei-Prozent-Einbehalt beim Immobilienverkauf auf Mallorca: Was Nicht-Residenten wissen m\u00fcssen"},"content":{"rendered":"

Wenn du als Nicht-Resident eine Immobilie auf Mallorca verkaufst, beh\u00e4lt der K\u00e4ufer beim Notarakt gesetzlich vorgeschrieben drei Prozent des Kaufpreises ein \u2014 und \u00fcberweist sie direkt an das spanische Finanzamt.<\/strong> Du bekommst diesen Betrag erst sp\u00e4ter zur\u00fcck, vorausgesetzt, dein Steuerberater reicht alles korrekt ein und Hacienda akzeptiert die Erkl\u00e4rung. Diese Drei-Prozent-Regel ist eines der Themen, die deutsche Verk\u00e4ufer am meisten \u00fcberrascht.<\/p>\n

Mal ehrlich: Es klingt erst mal unfair. Aber die Logik dahinter ist nachvollziehbar \u2014 und es gibt klare Regeln, wie du das Geld zur\u00fcckbekommst.<\/p>\n

Warum gibt es die Drei-Prozent-Regel \u00fcberhaupt?<\/h2>\n

Das spanische Finanzamt hat ein Problem: Wenn ein Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien verkauft und einen Gewinn erzielt, schuldet er dem spanischen Staat Kapitalertragssteuer auf diesen Gewinn. Aber sobald der Verk\u00e4ufer sein Geld in Empfang genommen hat und nach Hause fliegt, ist er f\u00fcr die spanischen Beh\u00f6rden schwer zu greifen. Vor allem, wenn er nie wiederkommt.<\/p>\n

Die Drei-Prozent-Regel ist die L\u00f6sung: Der K\u00e4ufer fungiert als Steuereinzieher. Er beh\u00e4lt drei Prozent des Kaufpreises ein und \u00fcberweist sie \u00fcber das Modelo 211 direkt an die Agencia Tributaria<\/em>. Damit hat das Finanzamt schon mal eine Sicherheit in der Hand \u2014 und der Verk\u00e4ufer muss aktiv t\u00e4tig werden, um sie sich zur\u00fcckzuholen.<\/p>\n

Wer ist davon betroffen?<\/h2>\n

Die Regel gilt f\u00fcr alle Verk\u00e4ufer, die zum Zeitpunkt des Verkaufs Nicht-Residenten in Spanien sind. Das hei\u00dft: Wer als Deutscher seine Mallorca-Immobilie verkauft, ohne offiziell seinen Wohnsitz in Spanien zu haben, ist betroffen. Egal ob die Immobilie gewinnbringend oder mit Verlust verkauft wird \u2014 die drei Prozent werden in jedem Fall einbehalten.<\/p>\n

Wer dagegen Steuerresident in Spanien ist (mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt und entsprechend gemeldet ist), unterliegt der Drei-Prozent-Regel nicht. Dann gilt die normale Kapitalertragsbesteuerung der Residenten.<\/p>\n

Wie bekommst du das Geld zur\u00fcck?<\/h2>\n

Hier wird es interessant \u2014 und hier liegt der Punkt, an dem viele deutsche Verk\u00e4ufer scheitern, weil sie es ohne Hilfe versuchen.<\/p>\n

Nach dem Verkauf hast du eine bestimmte Frist, um die endg\u00fcltige Steuererkl\u00e4rung \u00fcber den Verkaufsgewinn beim Finanzamt einzureichen. Das geschieht \u00fcber ein eigenes Formular. In dieser Erkl\u00e4rung wird der tats\u00e4chliche Gewinn berechnet: Verkaufspreis minus urspr\u00fcnglicher Kaufpreis minus belegbare Gesteinkosten und gewisse abzugsf\u00e4hige Posten.<\/p>\n

Auf diesen tats\u00e4chlichen Gewinn wird dann der regul\u00e4re Kapitalertragssteuersatz f\u00fcr Nicht-Residenten angewendet. Wenn die so berechnete Steuer niedriger ist als die einbehaltenen drei Prozent, bekommst du die Differenz zur\u00fcck. Wenn sie h\u00f6her ist, musst du nachzahlen. Und wenn du gar keinen Gewinn gemacht hast \u2014 also mit Verlust verkauft hast \u2014 bekommst du theoretisch die kompletten drei Prozent zur\u00fcck.<\/p>\n

Wie lange dauert die R\u00fcckzahlung?<\/h2>\n

Hier hilft nur Geduld. Die R\u00fcckzahlung der einbehaltenen Drei-Prozent-Quote dauert in der Praxis oft zwischen sechs Monaten und mehreren Jahren. Es ist nicht ungew\u00f6hnlich, dass Hacienda zwei Jahre braucht, um eine vollst\u00e4ndige Erkl\u00e4rung zu bearbeiten und das Geld zur\u00fcckzu\u00fcberweisen. Wer mit dem Geld direkt nach dem Verkauf gerechnet hat, sollte das wissen.<\/p>\n

Aus 20 Jahren Erfahrung im S\u00fcdosten k\u00f6nnen wir sagen: Wer eine saubere Erkl\u00e4rung mit allen Belegen einreicht, bekommt das Geld am Ende fast immer zur\u00fcck \u2014 aber selten schnell.<\/p>\n

Kann ich die Drei-Prozent-Regel umgehen?<\/h2>\n

Nein. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben und der K\u00e4ufer w\u00e4re pers\u00f6nlich haftbar, wenn er sie nicht einbeh\u00e4lt. Kein seri\u00f6ser Notar l\u00e4sst einen Verkauf an einen Nicht-Residenten zu, ohne dass der K\u00e4ufer die Einbehaltung dokumentiert hat. Und kein seri\u00f6ser K\u00e4ufer verzichtet auf diese Regel, weil er sonst selbst zum Schuldner wird, falls der Verk\u00e4ufer seine Steuern nicht bezahlt.<\/p>\n

Die einzige legale “Vermeidung” ist, vor dem Verkauf Steuerresident in Spanien zu werden. Das ist aber eine grundlegende Lebensentscheidung, die man nicht f\u00fcr einen einzelnen Verkauf trifft.<\/p>\n

Was du als Verk\u00e4ufer planen solltest<\/h2>\n

Wenn du eine Mallorca-Immobilie verkaufen willst, solltest du folgende Dinge fr\u00fchzeitig kl\u00e4ren: Welcher Nettoerl\u00f6s bleibt nach Plusval\u00eda Municipal, nach den drei Prozent Einbehalt und nach allen Notargeb\u00fchren \u00fcbrig? Welche Rechnungen aus dem urspr\u00fcnglichen Kauf hast du noch? Welche Belege f\u00fcr Renovierungen kannst du vorlegen? Diese Belege erh\u00f6hen deine “Anschaffungskosten” und reduzieren damit den steuerpflichtigen Gewinn \u2014 sie sind bares Geld wert.<\/p>\n

Ein guter Steuerberater geht mit dir vor dem Notarakt durch die gesamte Rechnung. So wei\u00dft du genau, mit welcher Liquidit\u00e4t du am Tag der Unterschrift planen kannst und was sp\u00e4ter noch nachl\u00e4uft.<\/p>\n

Verkaufst du als Nicht-Resident im S\u00fcdosten Mallorcas?<\/h2>\n

Wir kennen die Steuerberater, die diese Erkl\u00e4rung Routine machen \u2014 und die wissen, welche Belege Hacienda akzeptiert und welche nicht. Schreib uns, bevor du den Notarakt vereinbarst.<\/p>\n

Rechtlicher Hinweis: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschlie\u00dflich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgf\u00e4ltiger Recherche \u00fcbernehmen wir keine Gew\u00e4hr f\u00fcr Richtigkeit, Vollst\u00e4ndigkeit oder Aktualit\u00e4t der Angaben. Gesetze, Vorschriften und Marktbedingungen k\u00f6nnen sich jederzeit \u00e4ndern. Wir empfehlen, vor jeder Entscheidung einen spezialisierten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten vor Ort zu konsultieren. Villas y Fincas Mallorca verf\u00fcgt \u00fcber ein Netzwerk erfahrener Fachleute im S\u00fcdosten Mallorcas und stellt auf Wunsch gerne den Kontakt her.<\/small><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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